2014-07-30
經濟日報
觀塘市中心項目流標，揭示發展商對大型住宅項目出價審慎；年內仍有至少4個大型項目推出，隨時有再流標風險，當中「百億地王」馬鐵大圍站，估值再下調15%至30%。
投資金額巨 發展商卻步
市建局歷來最大型項目觀塘市中心第二、三發展區流標後，今年仍然有多個大型項目將會推出，包括馬鐵大圍站、西鐵元朗站及荃灣楊屋道商住地等4個項目，每個所涉及的發展樓面均逾50萬平方呎，甚至多達288萬平方呎，投資額亦動輒百億元。
這類大型項目的共通點是投資額龐大，能夠「入場」參與的發展商本身已經不多，加上發展年期較長，導致回報期長而投資風險較大，亦令少數有力參與的發展商在出價競投時更為審慎，隨時出現流標現象。
事實上，曾經流標的馬鐵大圍站項目，則屬於這類「巨無霸」項目的典型個案。項目地盤面積約52.1萬平方呎，發展樓面多達287.9萬平方呎。
當中住宅及商業樓面，分別佔205萬及66.7萬平方呎，提供多達2,900伙，屬於今年土地供應的重頭戲。
測量師：降地價吸引入標
正由於規模龐大，大圍站項目在2012年首次招標時，每呎補地價約4,700元，屬於合理水平，但整筆補價金額就高達127億元，總投資額更多達290億元，最終僅接3份標書，並以流標收場。
有測量師坦言，參考過觀塘市中心項目招標反應，預計投資金額有過之而無不及的大圍站，市場反應亦難以樂觀，預計政府及港鐵（00066）方面，要將補地價金額下調3成至3,000元，才能夠吸引發展商進場入標。
除了大圍站項目外，西鐵元朗站項目亦部署今年度內推出，總樓面多達148.4萬平方呎，涉及1,876伙供應，現時市場估值約37.1億至44.52億元，計及建築費，估計投資額亦達百億元，只有少數大型發展商有能力參與。
年內推4項目 涉逾6千伙
單計以上4個計劃在今年內推出的大型住宅項目，合共涉及6,346伙，已經相當於今年供應目標的三分之一，相信政府須適時調整地價及招標條款，才能夠避免大型項目流標的情況再度出現，確保今年度土地供應能夠順利達標。
撰文:余敏欽