樓價升幅擴 港府如何研判？

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 樓價再度逼近歷史高位，上周五公布的中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報123.70點，指數創歷史新高後回軟，按周下跌0.14%。中原城市領先指數CCL報123.20點，按周下跌0.13%。 由連續上升 轉為反覆向上 中原分析指，CCL及CCL Mass終止6周連升，並非掉頭回落，是由連續上升，轉為反覆向上。以CCL計算，歷史高位是2013年3月17日，為123.66點，兩者相差0.46點，樓價再升約0.4%破頂。CCL Mass更已破頂，去年高位是122.98點。如果依地產代理推測，破頂已是必然。 今年6月份，唐榮的文章「樓價再升 減辣不成變加辣？」指出一些觸動政府神經的警戒線，其中之一自然是樓價。當時指出，樓市的第一條警戒線是2013年8月的歷史高位，當時差餉物業估價署的私樓樓價指數是246.3點，這個高位在7月公布的最新數據（最新至5月）已經打破，指數是246.8點，高出歷史紀錄0.2%。 出招參考數據：每月升2.7% 有關的專欄文章亦分析梁振英任內第二份「施政匯報」，提到最近一次推出辣招前的樓市情況，特別點出去年2月辣招前，樓價的具體升幅。匯報中提到：「新一輪需求管理措施於2013年2月推出後，截至2014年4月，整體樓價平均每月僅輕微上升0.1%，比2013年首兩個月（即推出有關措施前）平均每月上升2.7%大幅減少。住宅物業價格在今年第一季亦輕微下跌約0.6%。」依照這段陳述，假設平均每月上升2.7%可以作為政府在樓價急速反彈的形勢下，出招的參考數據。 一個月升2.7%的情況雖然未有出現，但近月形勢已較早前情況有所改變，4月前，整體樓價平均每月僅輕微上升0.1%，但把時間拉近，今年3月至4月，樓價按月升幅有0.5%、然後4月至5月，樓價升幅擴至0.8%，雖未達急升時的水平，但按月升幅進一步擴大，假設樓市氣氛繼續升溫，樓價只升不跌又高唱入雲，政府會出手嗎？ 當時文章提到，還有一些附帶條件，樓價急升1個月，相信港府仍需要評估、計劃，亦不可能純以單月數據行動，所以正如梁振英所指，附帶條件還包括連續兩月平均升幅達2.7%，暫時是連升兩個月，累計升幅有1.3%。 樓價反覆向上，成交量亦見增加，雖然沒有過去的確認人轉售、短炒等觸動社會神經的交易，似乎是純用家及長線投資推動，但持續的上揚會否重燃市民對高樓價的怨氣？政府如何研判？ 早前金管局總裁陳德霖的文章，相信頗為反映官方現時對樓市的取態，「當我們能確認樓市已進入下行周期，便會適當地放寬早前收緊的監管措施。但同樣地基於影響樓市的因素複雜多變，我們也不大可能估算到下行周期何時開始和速度、力度有多大，又或者下行是回升前的短暫現象還是上行周期確實已經逆轉，所以我們會密切監察市場變化。」 所以，仍在監察中。