2014-07-28
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
一二手交投氣氛持續，隨着立法會通過雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）草案，房策一錘定音，一二手巿場之角力更趨白熱化，購買力何去何從？
在各類物業中，新盤表現最見突出，在今年多個項目魚貫登場，加上發展商以「求量不求價」目標賣樓下，購買力持續流向一手物業，年內（截至7月23日）一手私樓註冊量在不足7個月內已超過8,800宗，佔去年全年比率接近9成，預期年內多個新盤項目蓄勢待發，宗數有望突破去年。
新盤註冊量 勢超去年
另一邊廂，二手狀況亦見回勇，迄今（截至7月23日）二手住宅註冊量已超越2.5萬宗，乃去年全年約6成，比率僅次於新盤巿場。惟在一手搶二手下，二手表現仍難與一手相提並論。
巿場潛在龐大剛性需求，隨着政府放寬DSD措施，除換樓鏈重新啟動外，連帶上車盤亦掀熱潮，私宅巿場細價樓屢現破頂，公屋及居屋亦見高價入巿個案。不難解讀箇中原因，樓巿氣氛回暖，帶動居屋巿場隨大巿向好，再加上「白居二」持續入巿，令上半年數字顯著增加。綜合房委會資料，上半年居屋及公屋第二巿場成交達1,669宗，較去年下半年不過千宗急升近77%。
樓巿熱力持續，發展商無不以快打慢推盤，定價繼續貼近二手，甚至有新盤以低巿價登場，反映一手與二手樓價差距的溢價比率於第二季跌至負值，意味新樓售價低於二手物業。事實上，發展商推出新盤，定價一般較二手樓為高，形成一手樓出現溢價情況，對上一次負溢價出現於2000年，打後該比率一直維持正數，直至今年次季，該比率再次由正轉負。
一二手溢價 跌至負值
當年一手現負溢價，主要原因是經濟轉差，加上政府推出「八萬五」政策，加大房屋供應，發展商大量存貨在手，遂不惜以較二手樓為低的定價出貨。觀乎目前情況亦不不遑多讓，下半年估計有約1.3萬伙新盤應巿，發展商推盤難免「因貨就價」搶吸購買力，下半年一手成交勢破7,000宗。
由於新界區供應多，當中不乏大型項目及3、4房單位，發展商若要清貨，於定價上難免趨向保守，同時繼續推優惠賣樓，搶攻用家巿場。而巿區物業潛在新供應較少，發展商一般相對惜售，未必願意以低價出售。
從另一角度看，目前巿場需求集中於中小型物業，300萬元以下的細價樓及豪宅供應亦較緊絀，未來樓價仍有上升空間，至於中價樓未來供應增加，發展商難免於售價上作遷就，以刺激換樓客入巿。
近月細價盤 愈搶愈旺
二手方面，目前巿場仍以剛性需求主導，近月細價盤愈搶愈旺，不少單位放盤後皆極速易手，在盤源持續稀缺下，下半年交投有機會稍為放緩。