2014-07-28
經濟日報
樓市近日雖回勇，但玩具城國際主席鄭躬洪認為，樓市下行風險仍較大，除了加息、供應增加及樓價偏高等老生常談的原因外，政局不穩亦同樣影響投資意慾，他又料舖位租金勢回落。
鄭躬洪過往多投資物業，包括豪宅、甲廈及舖位，但過往一年，玩具鄭基本上按兵不動，不作任何物業投資，即使近期樓市回勇，成交增加，但他中線睇樓市仍是不表樂觀，「買樓睇升，中短線不會升，何必入市？」對於影響樓市因素，他謂以往多從經濟、息口及供應層面分析，而現在新加入一項因素，就是政治局勢。
「最近兩年氣氛明顯有轉，以前香港政局平穩，有利投資，但現兩年政治爭吵太多，例如佔中，會不會引發其他暴亂，無人知道。」他又指出，政府基本目標要令樓價平穩甚至下跌，絕不利投資物業，「無論誰做特首，都不希望樓價升，政策市根本無得玩，寧願暫不投資。」
中港關係差 內企停港投資
他認為，政治局勢會影響物業投資氣氛及前景，例如他過往多投資甲廈，如早年沽出中環美國銀行中心，獲利而回，而他分析商廈前景時，亦認為有隱憂，且同樣與政治有關，「如中港關係轉差，中央不信任香港，可能有方法令企業不來港集資上市，或叫停商貿活動，商廈需求或下跌。」
撇除政治因素，從樓市基本因素分析，他認為綜合來說，投資前景僅屬一般，「環球經濟在復甦中，特別美國經濟好轉，而中國則有下行調整風險。息口方面，即使明年加息，幅度也不會高，何況加息非壞事，因為代表經濟好轉，只要加幅不高，對樓市影響還是有限。至於供應，未來幾年會追上，總結而言，我認為樓市下行風險還是較大。」
至於會否大跌，他分析以上種種因素後認為，也不致令樓價大跌，「睇樓市多年，通常真正的調整，是來自一、兩件意料不到的事情，完全沒有防備下導致樓價急挫。」
玩具鄭現持有20多個物業，包括凱旋門、名鑄等豪宅，另有4個舖位，主要集中在中西區，以及灣仔兩層寫字樓，合共市值5億至6億元，較高峰期持有逾10億元物業，明顯減磅。
只買市區樓 跌極有限穩陣
投資取態上，他謂保持不變，只睇市區樓，「我買樓只買市區，過了獅子山隧道便不會考慮，市區樓跌極有限，較穩陣。」
舖位上，近日有聲音或會減少自由行，普遍舖位業主當然不希望旅客減少，影響舖價，而「玩具鄭」對此卻認為，「我的確感到街上好多人好迫，設上限也不是壞事，畢竟內地人太多，香港太細。就算不減自由行，內地人開始去歐洲及其他地方旅行，訪港人數增長會減慢。」
舖租走勢方面，他料租金其實已作調整，未來升幅空間有限。早年他看好港鐵概念帶動，因而購入多個中西區舖位，包括一個皇后大道西2,400平方呎舖，結果交吉近兩年才租出，令他明白到找租客時有困難，終須面對現實減租才獲承接，「原本叫價逾10萬元，最終由零食店以約8萬餘元租用，發現零售生意不易做，成本太貴，做業主也需要面對現實，大幅減租才可租出舖位。」
撰文:梁建國