2020-08-31
經濟日報
樓市受到多個負面因素困擾，資深投資者、前補習天王吳賢德就指，近兩年已經減持了超過三分二的物業，物業市場在未來兩至三年都「無運行」，預計將至少會有15%調整幅度。
新冠肺炎疫情在7月爆發第三波，令樓市氣氛急劇降溫，樓市陷入調整，二手市場錄得不少低市價、蝕讓成交，就連豪宅市場亦不乏富豪劈價賣樓個案。經濟環境亦持續轉差，失業率已攀升至6.1%。
已賣三分二物業
「我在2016年開始優化物業，沽出一些劣質單位而保留優質單位收租，但直到2018年開始，因為我在內地有經營生意，看到勢頭不對，覺得是時候沽出本港的工商物業，而2019年就開始賣住宅單位，去年中爆發的社運更是加速我賣樓的意慾。過去兩至三年間，已經賣掉了三分二的物業，將資金轉移買黃金，保留的除了自住物業外，亦有一些已供斷按揭的物業。」他說。資料顯示，吳在今年中時，已經接連沽出將軍澳藍塘傲兩個細單位，合共套現超過1,300萬元。
他分析，現時香港物業市場面對3個問題，包括社會事件、新冠肺炎疫情，以及中美關係惡化，而3個因素都是對物業市場不利。「在新冠肺炎疫情下，連飛機都坐不到，根本沒有外來資金進入香港物業市場，當物業市場炒不起，就惟有靠本地客支撑，而物業最重要的根本因素是能夠借錢槓桿，但現時營商環境轉差，失業率上升，雖然低息環境，但如果你突然失業而仍然供樓，就算息率低至零息，你都不會供得起，所以物業市場會出現很大問題。」
未來2年 樓市「無運行」
「疫情很難在短期內解決，中美關係明天會否忽然轉好，我講你都未必相信，所以未來一段日子，所有的消息都只會是壞消息，觸動人的負面情緒，影響投資氣氛，對物業市場不是好事。」他預計，在未來兩至三年內，樓價將至少有15%的調整幅度。
「好多人經常說樓市有很大的剛性需求，其實這個觀點是錯。一個人肚餓，他要買麵包填肚才是真正的需要。而人雖然需要單位居住，但並不代表他需要去買樓，他其實可以選擇去租樓，唔買不會死，世界上沒有這個道理。」
另外，他又提到物業作為不動產有很大的缺點，由睇樓以至落實成交，一般需時數個月，流動性極低，套現絕不容易。再者，現時銀行對於按揭的取態相當審議，有時候不容易估到價，交易很難落實。「我不建議投資者將所有物業都盡沽，但如果是近數年購入的物業，抑或是一些高槓桿，現時應該有好價就賣。」
作者：梁振鋒