2014-07-26
太陽報
數年前有一套叫《不瘦降之迷》的電影，記述導演自己連續三十日進食某快餐店食品，顯示經常進食快餐食品對生理及心理健康有負面影響。由於主題突出，曾引起社會廣泛的報道和討論，亦曾短暫引起部分人對快餐食品、健康的關注，但時間一長，大家亦跟着淡忘。
利率上揚 還款額增
快餐店食品如何和樓市扯上關係？筆者想指出，「超低息」就好像快餐食品，消費者經過長時間的薰陶後，不再覺得快餐食品會影響健康。
用家及投資者近日再次熱衷地進入樓市，好像忘了加息的風險。事實上，筆者有不少朋友在過去因擔心加息會令樓價下跌，所以延遲了買樓；但經過一至兩年後，由於遲遲沒有加息，他們放下了戒心，近日反而在高位買樓。
筆者不是反對讀者買樓，只是擔心讀者會錯估形勢，以為加息永遠是「狼來了」，認為香港不會加息，或加息的幅度有限，低估加息對樓價的影響。
入市收租 吼樓價冧
究竟加息會對樓價造成多大影響？試想像，若今天樓按是P-3（P為5.5%），即實際利率2.5%，一個500萬元按揭，分二十年還款，現時每月還款26,000元，若美國加息4%（由於聯繫匯率，香港亦要加），到時每月需還款37,000元，還未包括P按可能由「減三」轉為「減二」或「減一」。如果真的加息，買樓需求還會像現在般「剛性」嗎？
加息後投資客會有何反應？假設今日買樓收租有2.5%回報。若市場利率升至4%，投資客會否再為2.5%租金回報率去買樓？若他們要5%租金回報率才買樓，到時只會有兩個可能：第一，租金大幅上升，令租金回報率上升；或是樓價跌，令租金回報率上升。
筆者不反對人去買樓，但若有讀者今天決定去買樓，一定要有面對加息的準備，亦要有能力承擔加息後樓價下跌的風險。各位投資者不可像吃快餐食品般，由於時間長了、習慣了，就忽略當中的風險及影響。
安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民