2020-04-27
明報
【明報專訊】中國恒大（3333）於2018年底抵押旗下灣仔恒大中心（前稱美國萬通大廈）籌組120億元貸款，當時融資推介文件揭露「加租魔法」，除向集團本身大幅加租外，更曾獲前業主兼最大租客華置（0127）應承加租六成續租。不過，華置在續約短短一年多後，本月突然將總部遷往大股東劉鑾雄（大劉）夫婦旗下銅鑼灣皇室大廈安達人壽大樓（下稱皇室大廈）。
佔兩成樓面 租金年加64%
本報翻查華置去年業績報告，發現除上市公司本身外，集團旗下個別子公司、以及由大劉太太陳凱韻（甘比）持有的The One及其他私人公司，早在2019年2月已陸續遷往皇室大廈，簽署為期3年租約。本報早前曾到恒大中心，大廈「水牌」上仍有華置公司名，未知是否仍在租用，抑或已經棄租卻未刪去名字。
不過，有物業代理回覆本報查詢時表示，恒大中心目前多層均有單位放租，其中包括華置原來有租用的6樓，其他放租辦公室樓層包括地下、2樓、11樓、19樓及22樓等，叫租介乎53至66元，較恒大2018年融資文件設定最低目標呎租80元，低水至少17.5%至33.75%。
據恒大中心融資文件顯示，恒大當時估算恒大中心估值約200億至225億元，背後依賴的是對物業租金連年急升的預測，其中包括恒大自身及華置願被大幅加租。根據文件，華置在2018及2019年佔用恒大中心約18%的建築面積，2018年度繳交約3915.3萬元租金，佔整幢物業約兩成，並預測華置2019年應繳租金增至6402.7萬元，一年間新租約加幅高達64%（見表）。而藉由自身及華置加租，帶動恒大中心呎租升由2018年低於每呎50元，升至達80至120元。
業界料可靠「朋友圈」填補
有熟悉本港商廈租務的市場人士表示，去年社會運動及今年疫情影響下，相信恒大中心難以做到兩年前預想的80至120元目標呎租，目前鄰近的金鐘寫字樓呎租已回落至50元樓下，市場絕對大把選擇。不過，亦有市場人士指，相信華置在2015年出售美國萬通大廈（即恒大中心）時，曾涉及承諾承租一段日子，以往部分租客亦相信是與恒大有合作關係，故租務成交並無流出市場，即使大樓有空置亦可靠其「朋友圈」相關公司填補。而華置大股東擁有多項私人商廈，搬回其私人物業亦是正常考慮。