2020-08-24
經濟日報
疫情下住宅樓價仍硬淨，萊坊認為，樓市仍受多項不明朗因素影響，包括疫情走勢及中美關係緊張等相當反覆，全年樓價仍跌5%。
本港年初疫情至今已逾半年，而本港住宅樓價卻沒有明顯調整，萊坊執行董事林浩文指，由去年開始包括社會事件，已對住宅樓市有影響，惟整體上樓價跌幅甚小。他指今年1至7月，住宅樓價更升約2%。同時間，租金連跌9個月，林浩文認為反映經濟轉差，「打工仔收入受影響，租樓意慾會低，涉及旅遊及零售的從業員受疫情衝擊最大，他們租中細單位為主，因此租金向下，相信今年仍會調整。」
留意股市表現 作樓市指標
近月樓價表現不差，他分析，因去年社會運動起，樓市交投轉淡靜，市場累積購買力，故近月仍有一定承接力，惟經濟轉弱或削弱購買力，「最新失業率逾6%，而政府保就業等措施，對經濟成效有多大尚未知。之前累積的購買力正在消耗，第三、四季能否持續成疑。」
除了疫情外，中美關係緊張亦成另一不明朗因素，林浩文形容，很多不同因素影響樓市，就似「樓市股票化」，多項因素每日在變化，如國際局勢，均對樓市前景有一定影響。他指出，政治局勢先影響股市，繼而蔓延至樓市，「今次政治風波，股市未見大幅調整，往後可以留意股票市場表現，作為樓價後市指標之一，預計今年樓市仍有多項不明朗因素影響，至年尾樓價會跌約5%。」他強調，樓價調整後便有一定承接力，「過往十多年，樓價出現數次調整，通常跌約1成，其後才現承接力，今次亦有可能，當價跌1成便開始吸引買家。」
低息供應少 購買力存在
即使疫情及中美關係緊張兩大因素夾擊，樓市尚有頗利好因素，「利息始終很低，政府有按證政策，供應量亦不是很多，購買力存在。」他特別提到，樓市有承接力及購買力，但不等於有入市意慾，加上可選擇其他地區投資，「政治環境可能影響購買力，中產換樓意慾減少，投資者會否卻步，均會影響樓市走勢。此外，中產有能力投資，可能選擇東南亞、英國物業，在港買樓入市成本不低，未必把所有資金放在香港樓市。」
多類住宅走勢上，他料中細價樓及超級豪宅較平穩，「800萬元以下較為硬淨，除非經濟表現極差，此類基本需求仍強，超級豪宅是另一市場，每單成交個案造價仍很高，反而3,000萬至6,000萬元物業之間，當中不少為內地投資者購入，內地客為了調動資金，可能要沽該批物業，議價空間較大，故調整相對高。」
作者：梁建國