2020-08-24
經濟日報
疫情嚴峻，環球經濟失速，在此艱難時刻，本報開闢大視野一欄，每周一將安排各行各業的頂尖高手，以署名文章形式，分享他們的大視野，今次是地政總署前署長劉勵超。
新冠肺炎揮之不去、美國步步封殺中國和抵制香港、兩個月後香港立法會運作效率仍屬未知之數，特區政府為駕馭這三頭馬車，花了不少精力，令人關注對其聲稱是「重中之重」的土地和房屋政策和落實「刻不容緩」的解決方法是否已無力兼顧。
疫下新盤提價 房屋迫切性無消減
事實上，縱然經過去年反修例社會動亂與今年新冠肺炎，以及《港區國安法》的風波，至今影響商舖市場大於住宅市場，後者近日有一手樓首推迅即售罄，提價加推，亦有未補地價公屋創出以7,788元呎價出售的新高，資助房屋青衣綠悠雅苑呎價更達13,047元（未補地價）創新高，政府招標出售住宅用地市場反應不錯，反映解決房屋問題的迫切性並無消減。趁今天剛好是政府宣布更新土地供應策略後一年半，讓我們回顧這段期間內，政府嘗試解決香港房屋土地荒的努力，有否為長困斗室避疫的港人帶來一線曙光。
2019年2月，政府全盤接納其年前委任的土地供應專責小組就土地供應策略及選項的建議（詳情見landforhongkong.hk網頁），宣布更新土地供應策略。簡而言之，政府表示不會受短期不利因素左右，貫徹持續增加土地供應、建立土地儲備、及早開展開拓新土地的評估和研究、一改過往先讓地區人口增長後才提供基建（特別是運輸）的規劃模式、以及擴大由財政司司長出任主席的土地供應督導委員會的職權範圍，監督和協調土地供求的評估及各種土地用途的策略規劃工作。該委員會亦於上月向立法會發展事務委員會滙報了工作進展（詳情見https://www.legco.gov.hk/yr19-20/chinese/panels/dev/papers/devcb1-871-1-c.pdf）。
會否如期招標 考驗持續推地決心
就持續增加土地供應方面，雖然香港自去年6月至今經濟及社會秩序與信心持續受到衝擊，尚幸政府仍維持招標售地的計劃，過去14個月共推出17幅（加油站除外）主要為住宅及商業用地，總面積約21.7公頃，除了其中兩幅商業/酒店用地流標之外，其餘全部成功招標。以目前而言，政府是做到了持續推地這一招。
不過，新冠肺炎疫情與美國政情嚴重打擊全球包括本港經濟，何時才會完結，誰也說不準，發展商對商業用地需求似乎轉趨保守，今年5月啟德一幅面積約2公頃的商業用地只有4間公司競投，更因未達政府底價而流標。本月初西九文化區內一幅集藝術、商業及展覽用途，總樓面面積達145萬平方呎的土地招標工作，亦因市場反應欠佳煞停。政府今年6月宣布中環新海濱佔地達4.8公頃之多的商業「地王」、和東涌市一幅1.2公頃的商業用地將於下月底前招標，延遲與否將是對其持續推地決心的一次重大考驗，且看政府會否出於其土地政策公信力的考慮，寧可承受流標風險也不推遲。
短中期供應吃緊 土儲恐海市蜃樓
至於住宅用地，雖然坊間流傳《港區國安法》令不少人計劃移民，但住宅市場應該不會出現「移民放盤」潮。港人經歷了香港回歸前移民潮和回流，理應汲取教訓，就算移民，若已在港置業而經濟能力許可（大有人在），頂多把物業放租也不會賤賣，加上客觀事實支持公私房屋市場有剛性需求，輪候公屋上樓平均時間現已增至5.5年，非長者單身申請人更要等30年，估計政府在住宅用地供應方面不會考慮拖慢或叫停，反而要傷腦筋四處張羅覓地。短中期的土地供應尚且捉襟見肘，歷屆特區政府計劃建立土地儲備的策略愈顯得海市蜃樓。
政府能否持續供應土地有賴源源不絕的土地注入售地計劃。現時賣地表中的「新」地，相當數量其實都是來自改變現有土地的規劃用途和發展密度，例如農地及「政府、機構或社區」用地改為發展房屋、舊區重建、活化工廈、改建公務員建屋合作社樓宇作私宅和公屋等。在年前土地大辯論中提出的「棕地」和葵青貨櫃碼頭都是涉及重用「舊」地。換言之，香港多年來的發展很大程度局限於不足300平方公里，只佔全港總面積1,100平方公里的25%左右。
舊瓶新酒以外 更要做大個餅
改變土地現有用途發展房屋和舊區重建，猶如用舊瓶裝新酒，並沒有增加新瓶裝更多新酒。況且不是所有舊瓶內的舊酒都已喝乾、或變了質可以倒掉；有些還可以喝的，總得另找瓶子裝。受舊區重建和發展棕地影響的居民和經濟作業，也需要另覓土地安置。政府為此建立的農業園和研究了多年的集中重置棕地作業區，難道是可以不佔任何土地的空中樓閣？
所以改變土地用途雖能達至「地盡其用」，但政府也要「做大個餅」，盡量從已發展不足300平方公里的框框「走出去」拓展新土地。說易行難，香港40%的土地已受《郊野公園》條例保護不得發展，去年更添加了紅花嶺面積達500公頃作郊野公園，仍未能滿足保育團體的訴求。3年前香港房屋協會應政府「邀請」自費請顧問研究在郊野公園邊陲地帶建資助房屋，半途卻被政府發覺「社會（對此）強烈保留」而叫停，浪費了人力和金錢。
此外，特首林鄭月娥在2018年施政報告宣布的「土地共享先導計劃」，都是希望利用私人的部分「酒瓶」（土地）裝載政府的「新酒」（公屋），結果籌備了19個月，方於今年5月開始接受申請，為期3年，但至今申請杳然。是發展商被繁複的審批程序和欠商業誘因條件嚇窒，還是有其他考慮，現時言之尚早，但作為更新土地供應策略中8個優先土地供應選項之一，假若今明兩個月內仍是零申請，特首在今年10月發表施政報告時何以交代？
香港開埠以來的新土地主要來源是填海，但1997年香港回歸前夕通過《保護海港條例》後，社會普遍反對填海，近年才有在維港以外的東涌及赤鱲角一帶填海。真正再次擴大香港陸地面積，政府建議中部水域（港島西與東大嶼間）填海，如能成事，本來最快也要12年後才能見到首批居民入住人工島，但政府去年6月申請立法會撥款進行研究，碰上反修例風暴，立法會幾陷癱瘓，政府審批要押後到今年10月以後。下一個立法年度民主派議員就算接受延任，也必以本港財政實力受疫情重創，不能負擔天文數字的工程開支為理由，繼續反對人工島計劃，令實現這個本已屬長期土地供應的選項變得更遙遠。
中部水域填海建人工島 前途未卜
政府的土地供應政策能否到位，民意支持固然重要，但做研究和工程未獲立法會同意撥款，則甚麼土地供應選項只是空談。除了中部水域人工島計劃，立法會也拖延了近一年才批款開展元朗橫洲涉及4,000個單位、1.23萬居民的公屋項目工程。市民不滿政府施政普世皆然，為甚麼香港人卻沒有向立法會內搞「攬炒」和「拉布」、不急市民所急的民選議員問責？可能是房屋土地問題與立法會內的紛爭新常態有點似新冠肺炎，市民受困擾太久，變得麻木，認命算了罷！