街舖租金 料再跌15至20%

隨着「新型冠狀病毒」的傳播已經影響到大多數亞太市場，企業和公營機構安排員工採用遙距或在家工作的模式，區內的大多數經濟及商業活動因此開始放緩。經濟數據亦顯示香港正步入衰退，估計經濟表現及購買力會持續變差，部分影響較大的行業（如零售、餐飲、旅遊及酒店業），現時已陸續出現「結業潮」及「裁員潮」，這將會對香港樓市及購買力帶來「負面」影響，唯一利好因素是「息口」仍持續「低水平」，並在政府的新政策下，估計今年800萬元以下的住宅物業的表現會較好。 零售、飲食、酒店及旅遊業是疫情影響的「重災區」，旅客銳減重創飲食、零售、消費及旅遊相關等行業。而香港經濟活動以「中小企」為基礎，雖然有銀行推出措施，提供可就物業按揭貸款申請暫時「還息不還本」的安排，但這只屬於「應急措施」，長遠還需看本港經濟的復原能力及復原時間。 隨着「疫情」擴散，無可避免影響全球經濟表現，美國也不例外，首當其衝是股票市場的波動。預測美國在2020年會再「減息」，主要視乎經濟表現。估計香港銀行未必完全跟隨減息。無論如何，預期今年及明年香港仍會維持「低息水平」，這有利發展商及投資者控制資金成本及「樓價」有一定支持。 就商場及商舖而言，香港現時面臨內外交戰，零售、飲食及酒店業在「疫情」的影響下，可謂「雪上加霜」，近月零售業銷貨量的按年跌幅亦有雙位數，屬2003年沙士以來的最大跌幅。預計香港零售業面臨巨大壓力，尤其位於主要購物區如中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角的傳統零售熱點均受到嚴重影響。加上部分市民避免去人多擠迫的地方，都會選擇留在「社區消費」。因此一些提供市民生活所需的地區商場及民生區商舖反而受惠。總體而言，估計2020年街舖租金會再向下調整15至20%。 港島核心區甲廈 估租跌10% 大型商場對比街舖的抗跌能力較好，如協同效應、資產管理、租客組合及市場推廣等因素，所以復原能力亦較好，因此預測商場租金今年會向下調整約10至15%。 在「疫情」的影響下，網購/電子商務反而會受惠，除銷售增加外，亦可能會改變消費者的消費習慣，長遠對實體店舖會帶來衝擊。 就寫字樓市場而言，受「疫情」擴大影響，亞太區經濟活動迅速放緩，本港營商環境亦無可避免受到巨大打擊。企業暫緩重大商業決定令租賃活動淡靜，加上大部分都十分看重節省開支，故此中環等港島核心區域甲廈的下行壓力較大。九龍區寫字樓租賃氣氛同樣冷卻。由於市場供應尚未完全消化，估計九龍區寫字樓租金跌勢將會持續。 雖然現時經濟活動趨於停頓，政府推出的一籃子經濟支持措施或能短暫紓緩困境，但這是「治標不治本」。如果疫情稍後得到控制，經濟活動可望在2020年下半年恢復，並對寫字樓市場帶來支持。預期今年港島核心區域甲級寫字樓的租金跌幅約10%，非核心區域與港島東租金壓力或會稍輕，九龍區寫字樓的租金亦將下跌約8%。 撰文 : 林浩文 萊坊執行董事及估價及諮詢主管