2020-08-18
經濟日報
在過去數月，受到疫情影響，「宅經濟」出現，相信不少香港市民在家時間增加，減少外出，甚至將日常消費搬到網上。這種生活模式的轉變反映網購食品普及化的趨勢，加上疫情令醫藥用品需求增加，對本地冷凍供應鏈物流，尤其凍倉的需求激增。
冷鏈物流是指具有溫度控制的供應鏈物流，涵蓋對溫度敏感及易腐產品的生產、加工、運輸和分銷等環節，特別對新鮮食品及疫苗藥品的運輸尤其重要。而凍倉作為儲藏、包裝和分銷產品的場地，是冷鏈物流行業中非常重要的一環。
本港新鮮或急凍魚類及禽畜肉類、超級市場零售銷售額於疫情之下，首6個月仍分別按年上升15.2%和10.6%，然而同期整體零售銷售額則按年下降33%，足證冷鏈物流需求穩定向上。
另外，醫藥用品同樣需要嚴格的溫度控制和衞生標準，因此溫控儲存至關重要。根據研究指出，在2020年，全球將超過3,410億美元的生物製藥產品需要凍倉儲存，並預計在2018年至2024年期間出現48%的增長，比非冷藏供應鏈物流增長快1.8倍。
機管局獲認證 料成亞太區中心
近年，香港國際機場更大力推動冷鏈運輸，機管局於2017年取得國際航空運輸協會的醫藥品冷鏈運輸（IATA CEIV Pharm）認證及於2019年成為全球首個機場社區獲得鮮活貨物運輸（IATA CEIV Fresh）認證，此等將推動香港成為亞太區冷鏈物流配送中心。
早前，世邦魏理仕發布的《2020年亞太區投資者意向調查》顯示，凍倉連續第3年成為其中一個最受投資者青睞的另類房地產類別，其中與發展商和營運商合作的投資模式是打入凍倉市場的主要入門方法。
不少投資者認為凍倉能提供另類投資機會。凍倉一般需要安裝額外的設備、隔溫、密封門和冷卻系統，要求能有較高負重的空間，投資和營運成本較高，但亦能從較高的租金水平和回報率反映出來，凍倉的租戶一般傾向能長期租用同一設施，在亞太區的凍倉租約平均長達10至25年，部分更有每年固定比例遞增或與居民消費價格指數CPI掛鈎的條款。
市面新供應的凍倉多來自於坐享良好交通網絡的普通貨倉改建，例如荃灣、葵芳和青衣，較接近機場和碼頭等國際物流基建，新興需求亦見於火炭、沙田及粉嶺地區，以取近多個內地口岸之便利。不少營運商於青衣自行改建貨倉作凍倉用途，而如果業主進行改建增值，成本一般約為每平方呎600至800元，並毋須向政府申請更改土地用途，改建後回報率一般可以提升30至50%，值得投資者考慮長線投資或自用。
撰文 : 黎尚文 世邦魏理仕香港顧問及交易服務—工業及物流資深董事