2014-01-18
太陽報
之前筆者已就二○一三年對樓市有「正面」影響的事件作出分析，現就「不良」事件及其所帶來的問題作出探討。
首先談及的是政府為上車人士而設的白表免補地價購買二手居屋計畫。雖然計劃冠上「白居二」之名，但要成功協助置業，似乎「冇咁易」。觀乎首批2,500名獲得資格人士中，只有不足四成申請免補地價購買二手居屋，可見措施並未獲得預期成效。讓白表人士免補地價購買二手居屋，的確有助減輕首期負擔，但現時居屋戶換樓能力及意欲均不高，於二手居屋放盤不多的情況下貿然增加需求，只會令售價被搶高、有意購買者卻步，形成「量跌價升」情況，無助上車人士置業外，亦令二手居屋價格升溫，可謂好心做壞事。
同樣效應亦出現於放寬樓花預售期一事。政府原意為放寬預售期以讓樓宇加快預售，既可增加供應、亦可吸納並鎖死熱錢以減少市場上的投機性，從而穩定市場。政府此舉原意甚佳，但現時息口遲早轉向、樓宇價格極難長時間維持高水平，如經濟勢頭逆轉，置業人士將可能在樓花落成前的禁售期內淪為負資產人士。放寬預售等如將上述不明朗因素擴大，令置業人士的按揭上會風險加大。雖然此情況未必一定出現，但將令最長達三十個月的樓花預售期彌漫隱憂。
金管局因應政府推出「辣招」而調整樓宇按揭貸款成數，同時加大壓力測試力度，雖然有助減低資不抵債風險，但同時令市民難以獲得資金、增加置業難度。按揭成數下降固然加重對有意上車人士的資金要求，但強化壓力測試，令不少有意換樓人士因本身持有物業而未能通過測試、從而不獲貸款情況加劇，直接導致換樓需求（及其換樓後釋出的物業數量）下降，無疑令樓市供應流轉問題變得更嚴重。
期望回歸市場主導
誠如上回所言，政府現正以積極干預方法介入樓市，上述措施本身均以利民為出發點，但其所引發的後遺症似乎令樓市問題更趨嚴重。筆者期望新一年政府能於樓市平穩後逐步讓其回歸市場主導。未來一年經濟情況可能隨時有變，市民務必小心。
理想城市控制企業估值部主管 張聖典