2020-08-13
經濟日報
中環寫字樓空置率創十多年新高，反映需求疲弱。環球疫情打擊經濟活動，機構控制成本欠擴充意慾，加上新常態衍生在家工作（WFH），雙重打擊下，寫字樓中長線需求也受衝擊。
租務淡靜 反映疫情影響擴散
仲量聯行最新數據，今年4月中環寫字樓空置率為4.6%，而5月份升至5%，已創了12年新高。最新6月份空置率為5.6%，繼續創十多年新高，而在短短2個月內，空置率上升1個百分點，升勢未止，反映中環寫字樓負吸納情況持續。該行亦指，放頂租的樓面也上升至逾46萬平方呎，佔整體寫字樓市場的招頂租樓面約35%。
環球疫情對商業活動打擊甚大，而首當其衝定是旅遊業，收緊入境措施導致零旅客，涉及旅遊相關零售、酒店業，面對前所未有困境，故商舖租金立即大幅回調。
經過半年多，疫情未受控，其影響伸延至其他行業，而寫字樓需求是反映不同行業對營商環境預估，租務活動淡靜，正反映疫情影響開始滲透擴散。中環寫字樓由金融、專業服務業支撑，即使目前未有金融機構出現問題而裁員及收縮，但在環球經濟轉差下，金融機構業務擴充極為審慎，節省成本成趨勢，何況在封關下，原本有意來港開業的外資及內地機構，亦未能來港視察及部署，令需求急劇下降。
近期中環租務成交中，一些分散業權商廈如中環中心，最新呎租跌至40元，屬近十年新低，全因空置樓面上升而個別業主睇淡，降低價格吸客所致。中環商廈租金升跌關鍵，還看大業主取態，據業界代理透過，疫情下為免空置樓面上升，業主普遍減租留客人續租，一些指標商廈，過往呎租造至最高200餘元，如今已回調2至3成，因此續租的租金亦較以往便宜，故租金向下調整大趨勢不變，預計持續至明年。
在家工作興起 威脅樓面需求
以上情況均是疫情下機構對經濟前景憂慮，出現重新部署。當然，經濟活動或會隨疫情消退而反彈，說不定機構有意重新擴充。不過，疫情下衍生另一現象，這種新常態或對寫字樓有結構轉變，就是在家工作興起。以香港為例，相信不少人疫情期間被安排在家工作，最初在運作上或屬新挑戰，疫情出現第三波爆發，在家工作再度出現應對，似乎各機構比年初執行時更流暢。當在家工作問題不大，機構還需要更多的寫字樓樓面嗎？
大摩早前發表報告，認為在家工作令機構對寫字樓需求有所轉變，他們預計亞洲區機構至少放棄3至9%樓面，商廈租金因此下跌10至15%。他們指公司可以有不同方案處理，例如每人一星期在家工作一天，寫字樓採用靈活工作空間，公司便可減少2成租用樓面。更加進取方案，甚至把部分後勤部門如人力資源部，永久在家工作，可減省樓面更多，因此寫字樓整體需求量亦有可能減少。
值得留意，近年共享空間興起，而最大特色是提供靈活租約，經濟前景既有隱憂，機構不敢簽長約，因此共享概念也有機會在疫情下迎合企業需求，不過，一切都要看本地確診感染數字的變化。
撰文 : 唐榮