2014-07-24
經濟日報
撰文:李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名:專家論市
近期財經報章的地產新聞，不斷以中小型樓價破頂、樓熱蔓延、租金新高，以及二手業主反價封盤等等消息大字標題，而代理行的佣金收入也就水漲船高，樓市好像一片昇平。
不過，熱鬧背後，發展商一如以往，繼續平價促銷，以大埔新盤嵐山為例，以實用呎價低於7,000元作宣傳，與大埔區二手樓相比，平均呎價也要超過萬元，可謂平近三成。
再者，大家不要忘記，二手樓的樓齡大部分也超過20年。
以大埔中心為例，現時用530萬元買建築700平方呎，即實用約530平方呎的單位也有困難，但以相同價錢就可於嵐山買到750平方呎實用面積的單位，結果是吸引大部分買家的購買力，從二手樓轉移至新樓。
新界平價盤 陸續有來
由於嵐山的細單位供應量不多，呎價就提升至近7,600元起，樓價需要約375萬元起，能夠成功購入的只有少數，相信不少買家望門興歎，而絕大部分失望的買家，回流至二手市場的時候自然會問，為何要多花超過兩成的樓價去買20年樓齡的二手樓。
明智的買家會選擇繼續等候下一個新盤，因為他們知道這類新界平價盤會陸續有來，因為未來的供應，細單位超過70%，而且主要集中在新界區。
當一個又一個平價新盤推出，自然會將二手購買力不斷消耗，筆者估計最快在今年10月，最遲於年底，累積的購買力會消耗得七七八八，二手搶購熱潮便會過去。
樓市面前有三座大山，政府辣招、供應量增加，以及加息風險，也會令樓市只能平穩發展，大家對樓市更不宜過分樂觀。