2020-09-29
經濟日報
我司最近發表亞太區物業價值走勢報告，世界衞生組織於3月11日宣布2019冠狀病毒病疫情為大流行。自此整個亞太地區房地產市場進入了一個頗為艱難的時期。
在我司追蹤的22個亞太區主要市場當中，大部分市場報告稱自今年開始，資產價值整體呈下降趨勢。盡管隨着疫情的緩解，一些市場正在走出低谷，但是另一些市場則仍然舉步維艱，這是由於許多城市疫情的反覆所困。
高端工業物業的情況較好，對於幾乎所有主要門戶城市來說，物流設施及數據中心等高端工業物業是所有資產類別中價值表現最搶眼者。
疫情可推動在線消費
展望未來，由電子商務驅動的需求預計將進一步增加，同時還有來自生物醫藥和製藥行業的潛在後續需求，企業和機構的在家辦公安排會推動對數字通訊的需求。因此這類高端工業物業資產的價值預計會在近期進一步上升。對於如香港等，之前線上零售相對不發達的市場，疫情可能會推動在線消費，從而增加了對技術的依賴，驅動對數據中心和物流設施的長期需求。
甲級寫字樓市場比較困難，由於大部分亞太地區都處於某種形式的封城或出行限制之下，抑制了經濟活動，導致資產價值下降，甲級寫字樓市場於半年內如臨寒冬。
優質商舖亦因為大受影響，由於國內人流量的減少及國際訪客量的下跌，亞太地區優質商舖物業的資產價值於上半年下跌。盡管物業市場尚未驅散疫情的陰霾，但有切實迹象表明疫情受到有效遏制的地區應會較早復甦。在中國內地尤為明顯，隨着社交距離措施放鬆，商業和日常生活普遍恢復正常，零售市場正開始出現復甦迹象。
香港的商用物業，金管局放寬非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成。放寬按揭成數實屬好事，可在「安全及穩定」的情況下令到物業業主有機會改善現金流，同時亦保障銀行體系，尤其令小業主有機會可以度過這次疫情，亦令銀行出現「壞帳」的情況減少。
總結而言，盡管目前面臨挑戰，但是鑑於大多數市場的投資意願仍保持穩定，筆者對資產價值的中長期前景仍然樂觀。
就如中國內地等正在復甦的市場，澳洲、新加坡等傳統安全港，或是香港等波動性大但投資者可能會尋求大折扣的市場，情況更是如此。考慮到全球各地的低利率和量化寬鬆措施，預計收益率將保持穩定。優質資產得益於優質租約、低空置率、有限供應或交通便利，將更好地抵禦未來的不利形勢。
撰文 : 林浩文 萊坊執行董事