【明報專訊】新冠肺炎疫情下，樓價下挫，即使市區官地亦以低價售出。最新截標的旺角新填地街、上海街蚊型地，由首奪官地的鵬程亞洲（0936）以8590萬元投得，每方呎樓面地價3512元，除較市場預期下限低約22%外，更是近16年以來最低每呎樓面地價的市區官地。
鵬程8590萬投得 低估值下限兩成
是次投得地皮的鵬程亞洲，為一家工程公司，主要負責為建築地盤提供吊機等建築機器，去年該公司亦曾入標競投屯門景秀里地皮，但未能奪標。上述項目佔地2718方呎，可建樓面約24,462方呎，上周五截標時僅收5份標書，市場反應冷淡。地政總署昨公布，地皮以8590萬元批出，每方呎樓面地價3512元。資料顯示，對上一幅最低每呎樓面地價市區地，為華懋於2004年以10.1億元投得的九龍城沙浦道地皮，當時每方呎樓面地價2961元，即今次批出之地皮，為過去16年以來每呎樓面地價最低的市區地。
事實上，今次出售的地皮，截標前市場估值約1.2億至2.9億元，每方呎樓面地價約5000至12,000元，現低市場估值下限22%。由於今次地皮規模細，上周入標的5個財團，只有信置（0083）為大型發展商，其餘除中標的鵬程亞洲外，亦包括有利（0406）、寶庭重建等。
測量師：分兩細地盤難發展
值得留意的是，今次出售之地盤，中間被一條後巷分隔成A、B兩地塊，分別面向新填地街及上海街，兩地塊面積1189及1529方呎。賣地章程顯示， A地盤最多可建樓面10,705方呎 （當中最多8921方呎作住宅），B地盤可建樓面13,756方呎 （當中最多11,464方呎作住宅）。
萊坊執行董事林浩文形容中標價超低，完全低於預期，反映小型發展商十分擔心後市，尤其蚊型地發展風險大，邊際利潤低，而在疫情肆虐下，再加上經濟下行、失業率上升，賣地條款複雜等因素，令發展商卻步及在出價上有大折讓。不過，他認為，是次屬個別例子，如往後其他大型地皮低價成交或流標，才代表大部分發展商對後市擔憂。
他估計，項目以實用約300至450方呎單位為主，主攻上車客；兩個地盤面積細，發展較困難，加上以樓景為主，料投資額約1.6億至2億元，日後每實呎售1萬元已可有合理利潤。