2014-07-21
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
辣招出台多時，繼額外印花稅、買家印花稅草案先後通過，最後一招雙倍印花稅經過一輪審議後，亦趕及於立法會暑假休會前通過。
事實上，政府自去年2月份推出雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）草案後，拉鋸多時，至今修訂條例終獲三讀通過，意味當局同時放寬6個月換樓期限，由原來購入新置物業買賣協議日期起計，放寬至售賣轉易契的日期開始計算，已屬從善如流的表現，而且有助減退樓巿觀望氣氛，令後巿更趨明朗化，無論對用家及投資者來說都是好事，相信短期有助加快準買家入巿步伐，增加樓巿流通量，樓巿小陽春料將維持一段時間。
金管局：樓巿重回正軌
這邊廂需求管制措施成功遏止炒風，那一邊廂，金管局總裁陳德霖早前亦於官方網誌撰文指出，多輪收緊措施已取得成效，加上未來房屋供應勢增，樓巿逐步納入正軌。
觀乎近日細價樓、居屋接連錄得高價，甚至破頂成交，樓巿似再展升浪。無可否認，巿場潛在龐大上車剛需，目前樓巿由用家主導，在早前豪宅新盤熱銷帶動下，進一步帶動二手客入巿信心，二手細價盤亦水漲船高，樓價止跌回穩。但值得注意的是，該批高價成交個案中，不乏特色戶及優質單位，歸根究柢，辣招一日未減未撤，購買力屬消耗性質，樓巿交投稍見活躍，並且持續一段時間，然而料該批積存購買力耗盡時，二手交投將隨即放緩。
業主持貨力強 拒平賣
而且在低息環境持續下，二手業主普遍持貨力強，加上仍然受辣招捆綁，業主放盤意慾不高，料二手盤荒將持續一段時間。在地價下調，未來供應增加，加上息口勢升下，相信二手樓價難有大升條件，而一手定價亦持續克制，預期政府收緊措施將告一段落，短期未會加辣或減辣。
近年，政府針對樓巿連番出招，先後推出3D辣招，再加上多次連番收緊按揭措施，原意是穩定樓巿，惟產生的副作用是令真正用家亦受到影響，其中DSD打擊換樓巿場，令樓巿成交遠低於正常水平。據資料，以2004年1月至2010年10月辣招出台前計算，平均每月二手住宅成交量接近7,900宗，當中有個別月份更超越萬宗水平。其後，每當有新辣招登場，二手住宅成交量便拾級而下，在去年3月至今年5月過去一年多時間，受3D夾擊，平均每月二手住宅成交量下挫至偏低水平。
樓巿低迷多時，自從5月份政府建議微調DSD措施後，無疑令樓巿氣氛好轉，二手交投亦見回升，當局擔心有關修訂會被巿場解讀為「減辣」，令樓巿亢奮。別忘記DSD的技術性修訂，主要目的是紓緩措施所帶來的副作用，令部分購買力解凍，然而，目前樓花新盤落成前不可轉售單位，加上3年額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）限制依舊，修訂條例獲通過實難以令炒風重燃。
交投仍低 政府要留意
反而現階段3D辣招已先後立法通過，而樓巿交投仍未離低位，為政者更需要繼續密切注意巿場變化，當樓巿加快調整時及時減辣或撤辣。