2020-07-27
經濟日報
投資市場非常淡靜，數據中心卻一枝獨秀，吸引營運商及財團投資。世邦魏理仕認為，「宅經濟」下數據用量高，加上租值可大幅提升5成以上，料數據中心需求有增無減，合財團作長線投資。
非住宅項目如寫字樓、商舖等，受疫情影響投資甚淡靜，而數據中心在淡市跑出，包括本月火炭工業地皮，由中移動以56億元投得，成為歷來最貴的工業地皮，每平方呎樓面地價5,967元，高於市場估值5成。中移動指，將發展成數據中心，料用以5G通訊需求。
事實上，除了政府土地外，涉及數據中心買賣及租務，近期亦明顯增加。如本月佳明 （01271） 公布，以1.68億及1.88億元，買入粉嶺安居街3號地皮及粉嶺安福街7號地皮，日後發展數據中心。
過去24個月 已吸納400萬呎
世邦魏理仕近期發布的《2020年上半年亞太區數據中心趨勢報告》指出，作為一個具備完善區域網絡基建，並鄰近內地市場的成熟經濟樞紐，香港已成為備受國際投資者、營運商及用戶注視的一線數據中心市場。報告指，香港數據中心市場在過去24個月表現活躍，約400萬平方呎的空間已被租用或購入以改建成數據中心。
世邦魏理仕工業及物流資深董事黎尚文指，在環球疫情下，「宅經濟」形成，市民日常生活離不開使用數據，「很多事情在網上處理，網購、買外賣、網遊，在家工作進行視像會議，生活開始數據化。另外5G出現，對於數據傳輸需求愈來愈大，推動對數據中心需求，加上金融科技盛行，金融開始數據化。」
數據使用高，市場亦相繼錄得數據中心營運商，大手租用樓面，如美國數據中心營運商Digital Realty租用漢國置業 （00190） 新建的葵涌健全街數據中心物業，總樓面面積約22.8萬平方呎，預計呎租逾30元。
至於去年尾，青衣長達路22至28號立信工業大廈，總樓面約18.7萬平方呎，平均呎租約22元。新租客為澳洲數據中心營運商AIRTRUNK。
通常簽15至20年約 租金可觀
黎尚文指，把工廈樓面改作數據中心，租金增長大，加上租約期長，適合追求穩定回報的投資者，「優質貨倉本身樓底高、負重高樓面大，已很受歡迎，現時每呎租12至13元，若轉作數據中心，即可升至19至20元，升幅達5至6成。租約上，數據中心通常簽15至20年長租約，其間每年微調加租約3%，對業主來說租金收入跳升很大。」
至於新落成的數據中心，呎租更可達30餘元，回報率至少約4%，吸引財團投資。
不過，並非所有工廈可合乎改裝，條件上，他指最關鍵是電力供應，畢竟數據中心最需要充足電量，「如果舊式工廈的電力不夠，需要申請在物業旁加建電力站。另外，每層樓面逾2萬平方呎，樓底高5米以上，可擺放機器。」
他指，葵荃區為傳統工業區，電量相對充足，以及火炭、將軍澳，均為發展數據中心熱門地區。
作者：梁建國