2014-07-18
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
長實低開大埔新盤，200萬元以下開放式，估計有閒錢的都有機會入票博抽獎，香港人究竟有多喜歡買新樓？
香港人（部分內地人）每年花接近1,000億元買新樓盤，全新、未住過、毋須花時間洽購、一次性睇樓、有多種付款方法、設備設施升級……可能都是愛買新樓的原因。書展開賣的唐榮新書：《買新樓 分析•部署•大出擊》有更多你想得到的一手資料。
98年發展商散貨 成交破頂
書中提到，自1996年起，平均每小時有兩個新盤成交，每個價值都要500多萬元。1996至2013年歷時18年，一手成交總宗數高達332,370宗，平均每年18,465宗、每個月1,539宗、如果每日計約有51宗，再換另一個數字，過去18年，每個小時計算，約有2個新盤單位進行交易。
18年下來，成交宗數最多是1998年，金融風暴後發展商全力減磅散貨，大幅調低售價後吸引大量市民購買，創造出一年超過3萬宗一手成交，當然其後數年，不少人被認為或自認為接了火棒，但到了2014年，1998年買入新盤持貨至今，仍有可觀帳面利潤，不過，接下來又如何？
至於成交最少的年份，則是2011年，政府推出辣招遏抑樓市，特別按揭貸款方面加重藥力，一手住宅成交明顯放緩至10,880宗。
總金額方面，18年合計一手成交總值高達16,998.51億元，以2014/15財政年度政府的經營開支預計為3,250億元比較，該金額大概是5年多的政府經營開支。一手交易再換算下來，平均每年成交金額是944億元、平均每個月則為79億元左右。若按年計算，成交總值最高的年份是2012年的1,309.68億元。最低潮亦是香港經濟谷底之時為2002年，當年僅得590.88億元。
新盤精品豪宅化 樓價高漲
再換算一些數字看看，18年332,370宗交易涉16,998.51億元的一手新樓成交，平均每宗交易金額是511萬元。不過，隨着樓價的起落，新盤愈趨豪宅化、精品化，最簡單是往昔大家口中的單幢新盤，今時都被喚作精品豪宅，新盤的價值不斷高漲，上世紀的歷史高位是1997年，當年平均每宗一手交易金額是537萬元。
往後步入低潮，由1997年一直跌至2002年低點的每宗交易256萬元，以每宗交易金額計算，跌幅有52%，不過，「升到你唔信！」素來是香港樓市特色，何況新盤價格。按年計算，一手樓價的高峰在2011年出現，平均每宗成交價高達1,203萬元，若從2002年低位起計算，升幅高達3.7倍，亦即2011年平均每個新盤的價值可以在2002年買到4至5個新盤單位。
2011年高位回調 連跌兩年
不過，股票市場有所謂急升惹來急跌，一手平均每宗交易金額已連跌超過兩年，2013年平均每宗一手交易金額是868萬元，較2011年高位回調約28%。
18年成交16,999億元，如果一半是淨利潤，達8,500億元，每年是472億元純利，地產商的財力便是這樣累積下來的！至於2014年第一季，成交宗數3,595宗，成交總值是320.41億元（補充，至2014年上半年，成交宗數6,947宗，總值626.7億元）。