2014-07-15
明報
【明報專訊】本港細價樓近日頻破頂，中原中小型單位樓價指數亦創歷史新高，但本港財金官員認為壓抑樓市措施仍然奏效，金管局總裁陳德霖昨日在官方網上專欄「匯思」撰文稱，該局自2009年以來的6輪逆周期措施，在減慢樓市上升周期及保持銀行和金融穩定方面取得成效。不過有學者擔心，近日樓市再升溫，反映收緊按揭、增加買樓成本的方法，效果在減退，若這波升勢持續，措施將會失效。
陳德霖指出，雖然逆周期措施影響置業人士和銀行業務，但金管局職責是保持銀行和金融穩定，自2009年以來採取6輪措施，目的是在樓市上升周期時，盡量減低置業者的借貸，以減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿。數據顯示，新做樓宇按揭平均成數，已從推出第一輪措施前的64%，下跌9個百分點至今年首5個月的55%；供款與收入比率也從2010年8月的41%下跌6個百分點至35%，反映按揭市場的槓桿增長已受控，措施取得成效。
陳：若確認樓市下行 將放寬監管
陳德霖又強調，逆周期措施只是用以減慢樓市上升周期的速度和力度，不可能毁滅周期。他在2009年10月接任金管局總裁不久，便察覺樓市過熱風險明顯上升，開始推出逆周期措施。他認為，現時置業人士和銀行對於未來承受下行周期的能力已大大加強。當金管局能確認樓市已進入下行周期，便會適當地放寬早前收緊的監管措施。
學者：購買力釋放 辣招「免疫力」增強
然而近期正值樓市再急升，陳德霖撰文認為措施見效，難免惹來質疑。經濟學者關焯照認為，措施對壓抑樓市有一定幫助，尤其政府5月微調DSD（雙倍印花稅）後，如果不是按揭仍然收緊，可能樓市會升得更誇張。但也可見到，市場購買力被壓抑十幾個月後，現在一旦釋放，對逆周期措施的「免疫力」已變得更強，措施效果漸失去。再者，今次升幅來自中細價樓，中細價樓受逆周期措施的影響一向較低，「收緊多一成按揭，對細價樓買家而言增加的成本有限。」他認為，如果不解決樓宇供應量問題，單靠逆周期措施壓抑需求，最終會失守。
金管局發言人回覆本報詢問表示，陳德霖的文章是從宏觀角度討論逆周期監管措施的理念及回顧其成效，並非着眼短期市場變動。
香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則覺得，金管局的最主要目的是維持金融穩定，從保障銀行按揭風險角度，逆周期措施是有效，至於近期樓市升溫，「樓價貴了多少也好，只要銀行做足壓力測試，確保按揭人士有錢還，措施便有效」，他相信今次細價樓受捧，主要是用家而非炒家支持，故銀行風險會較低，意味着金管局未必有進一步收緊按揭的必要。
明報記者 陳子凌、張聞文