2020-03-18
經濟日報
美國聯儲局1個月內，累計減息1.5厘，以一個月銀行拆息（Hibor）為指標的H按，息率持續回落，除了供樓支出即時減少外，也為市民理財、投資帶來商機。因為轉按契機重現，例如賺取現金回贈或甩名再投資。
過去一年，H按持續處於封頂利率2.5厘水平，大大降低供樓人士轉按的意慾，根據中原按揭統計資料顯示，轉按宗數由去年7月高位的4,865宗，連跌6個月，至今年1月的1,607宗，預期未來數月轉按數將掉頭回升。
H按實質息率跌至2.31厘
事實上，3月初美國減息0.5厘後，1個月拆息由2月份逾2厘水平，降至上星期的1.07厘（3月12日），以現時市面上較流行的計劃H加1.24厘計算，H按實質利率跌至2.31厘，跌穿P按封頂息率（一般現為2.5厘）。換言之，轉按慳息或者賺取現金回報的時機重臨。以現時主流銀行提供的現金回贈，一般為貸款額的1.6%計，400萬元貸款額可獲約6.4萬元回贈，扣除律師費支出，大約有5萬元現金進帳，可抵銷約3個月的供樓支出。
其次，政府去年10月放寬按揭成數後，樓價800萬元以下單位，首置入市可以借9成按揭，投資門檻大大降低。以樓價600萬元單位計，過去入市成本最少120萬（8成按揭），現時降至60萬（9成按揭）。近月透過「甩名」自製首置身份再入市的個案持續高企。是次美國突然減息，將進一步推低同業拆息息率，而且預期未來一段長時間維持低息環境，為有實力的買家提供契機，趁機轉按套現再投資。
不過，值得一提的是，過去轉按高峰期，一般處於樓市上升軌道，銀行估價進取，業主才有空間轉按套現。但近月樓價回落，銀行估價態度審慎，故業主轉按前須進行估價。
作者：黎煥成
責任編輯：楊雨