2014-07-14
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
政府過去兩年在賣地計劃出售的住宅用地，大部分屬中、小型項目，因涉及資金有限及以暗標進行，吸引更多財團角逐，提高了市場競爭，樓價未必下跌，但一定比獨市更合理。
據資料顯示，地政總署在過去兩年在賣地計劃，合共批超60幅住宅用地，其中有接近一半土地，其地盤面積只有約5公頃或以下，面積約相等或少於半個香港大球場草地面積（香港大球場草地面積約0.962公頃）。
自2004年恢復賣地後，直至2009年為止，政府每年只出售3幅至9幅住宅用地，由於期內出售的住宅用地數目有限，故地皮落入大財團手上的比例亦較高，其中長實（00001）及新地（00016）兩大財團，差不多每年度最少都會吸納1至2幅住宅用地。
由於政府在2004年至2009年之間，每年度批出的住宅用地有限，加上以公開拍賣方式出售地皮，故當時的賣地市場，大致上由財務實力雄厚的大財團主導，即使中、小型發展商踴躍出價競投，最終亦會因大財團所多舉的一口價，而未能夠獲得地皮的發展權，其中包括不少中、小型住宅用地。
坊間有一個流傳的大財團投地策略，由於中、小型發展商資金有限，所以每一口出價都會十分審慎，所以即使以高於她們一口出價投地，將來的發展風險亦相當有限。
中小型發展商 投地成功率升
不過，隨着政府在2010年開始加大賣地力度後，加上改以暗標方式取代公開拍賣出售地皮，中、小型發展商投地的成功率亦有所上升，當中更有不少已經有超過10年，甚至超過30年未成功獨資投得官地，包括鷹君（00041）、合和（00054）、大昌（00088）及英皇國際（00163）等。
此外，當中亦有不少是首次在港投得官地發展，包括俊和（00711）、宏安（01222）及宏基資本（02288）等，有助提高賣地市場，以至未來幾年的一手住宅市場的競投，即使樓價未必會因此下跌，但發展商考慮到同期，甚至同區的新盤競爭，定價一定更加貼近二手市場或提供更多置業優惠，以吸引更多的購買力。
相反，大型發展商的投地取態亦相對保守，其中以長實（00001）最為保守，差不多已有兩年未有投得任何用地，其對上一幅投得的用地，已是2012年11月以29.01億元投得的馬鞍山落禾沙彩沙街住宅限量地，樓面呎價約5,160元，最少落成量為440伙。
大財團投地取態 相對較保守
而被視為長實「地頭」的將軍澳日出康城，其中港鐵（00066）今年4月批出的第4期住宅用地，亦「爆冷」由新地（00016）奪得，項目補地價約27.1億元，每平方呎補地價約2,059元，比項目2期及3期於2005年及2007年，每平方呎補地價2,418及2,410元，低近15%。
事實上，除了新地今年開始加大投地力度外，即使地價回落，其餘兩大財團投地取態仍然保守，未知是否預期地價以至樓價，將會再有進一步的下跌空間呢？