2014-07-14
經濟日報
空置率低加上中資需求漸增，中區商廈租金已見回穩，惟東九龍上季錄微跌。
世邦魏理仕研究部主管陳錦平估計，東九龍全年租金或有不多於5%跌幅，價位可望企穩。
陳錦平指，今年上半年整體商廈租金算平穩，僅有1%至2%窄幅上落。同期商廈整體吸納量為17.4萬平方呎，較去年上半年的負13萬平方呎理想，惟仍較高峰期每年百多萬呎低。
本地跨國企業 需求仍弱
當中，中環次季吸納量為10.06萬平方呎，以中資主導，本地及國際跨國企業需求仍然疲弱，「以往中資公司租用的樓面與員工人數不成正比，近數年無論在面積或租金需求均趨向理性。」
他續指，中資於中區商廈所佔用樓面比例，由6年前12%逐步增至現時19%，即牽涉約100萬平方呎樓面。隨着滬港通效應，加上投資氣氛、股市表現利好，他估計下半年商廈表現會比上半年好。
「滬港通不單是短期炒作，長遠屬正面消息，如證券公司會因股市交易量上升而擴充、投資銀行亦需要更多據點、海外公司會因有直接渠道投資內地資產而來港上市等，均有利寫字樓需求上升。」
東九供應續增 業主審慎
截至本年中，中環商廈空置率4.4%。在中資支持下，租金回穩，惟九龍區卻錄跌幅，據該行研究數字，尖沙咀及東九龍商廈分別錄2.9%及3.4%空置率，按季各升0.7%。同時上半年租金分別錄3.2%及1.3%輕微下調。
陳錦平相信，東九龍與中環核心區的租、售價仍有一定距離，隨着沙中線與啟德發展區逐步成形，長遠仍睇好，短期空置率升0.7%構成影響不大。又指下半年部分即將會騰出、涉以層數計的大樓面亦正獲積極洽租。當中，零售及保險業相對活躍。
「租賃需求動力未恢復，一般業主取態審慎，盡量冀留住租客，有助租金保持平穩。」他認為，東九龍未來續有新供應，同時市場具一定吸納速度，空置率最多漲至4%，料該區今年全年租金或有5%內跌幅，價位可持平。
買賣方面，據該行資料，今年首半年工商舖大額物業錄逾364億元成交金額（只計算逾8,000萬港元的買賣），對比去年上半年減約29%。他預期，隨着上季出現矚目大額成交，料帶動商廈未來投資買賣氣氛。
「大型銀行考慮到在本港的長遠地位、需求，以至市場波動性大，購入商廈樓面自用會是趨勢，除享較低成本風險外，形象及市場認受性較高。」如花旗以逾54億元購入One Bay East全幢，正正反映大機構睇好東九龍後市。
撰文:李彤