2014-07-14
經濟日報
近期細價樓樓價爆升，多個上車盤先後破頂，預期在盤源收窄、租金回報理想及供樓負擔水平健康的三大因素支持下，細價樓升勢仍會持續，至年底才會放緩。
300萬樓供應減 投資者又爭盤
細價樓愈升愈有，最主要原因是300萬元以下上車盤供應愈來愈少，本報統計傳統10大上車盤盤源，發現300萬元以下細價樓於市區，甚至新界東幾乎絕迹，沙田第一城兩房最平叫價330萬元。現時只有新界西仍有小量供應，當中屯門、天水圍嘉湖山莊屬供應重鎮。據祥益地產數據顯示，現時屯門區僅400個300萬元以下放盤，較2010年11月政府出招前3,010個挫87%。
綜合過去兩年一手註冊量，2012年全年註冊量約1.3萬伙，但售價低於300萬元僅541伙，2013年亦僅約573伙。今年上半年一手註冊量近7,000伙，細價單位僅191伙，佔整體2.8%，可見細價樓供不應求情況嚴重，因此令升勢難以停止。
業界指，細價樓供不應求情況持續惡化，另一原因是金管局收緊第二套房按揭成數影響，投資者也被迫走入保值稍遜的細價樓市場買樓收租，用家與投資者爭盤不斷發生，5、6月連租約出售單位愈來愈多，嘉湖山莊5月連租約發售單位佔整體逾2成。
細單位回報率3.2% 跑贏大市
此外，細單位租金回報率跑贏大市，亦是支持細價樓交投及樓價向上的動力。據差餉物業估價署資料顯示，5月A類（431平方呎以下）細單位租金回報率3.2%，較E類（1,722平方呎以上）大單位租金回報率僅2.2%，可見細價樓投資收租相對吸引。一般相信，暑假旺季租金持續上揚，租金回報有望進一步上升，相信會吸引更多投資者入市。
另從供樓負擔比率方面看，現時50大屋苑平均呎價約8,185元，假設買一個500平方呎單位，樓價約409萬元，以7成按揭分20年攤還，每月供款約1.47萬元，佔家庭入息中位數的45.9%。按目前息率走勢，仍可支持樓價上升1成，屆時每月供款額約1.62萬元，供樓負擔比率則超出50%警戒線。換言之，樓價最少有1成上升空間。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，今次細價樓升浪全由用家推動，故細價樓升浪比豪宅更急，與過去樓市由豪宅帶頭推動有所不同。用家買樓的特點是，負擔得起才買，故是次升浪最快今年底才會見頂，屆時樓市會出現高位橫行，交投急降，但樓市不會見頂回落，因用家不同炒家，不會因樓市放慢而平賣樓。
（系列三之一）
撰文:黎煥成
系列名:細價樓狂潮系列