2020-03-10
經濟日報
屬於新賣地表內最矚目的中環新海濱3號商業地王，可建樓面逾180萬平方呎。零售前景不明朗，測量師估計，發展商逾6成樓面作寫字樓發展，料興建高度比較矮的新派商廈。
該幅地皮位於怡和大廈對出，比鄰國金2期（IFC2），旁邊是旅遊景點香港摩天輪，佔地近52萬平方呎，按照規劃大綱圖，總可建樓面約184萬平方呎，當中約22.8萬平方呎須作為政府設施，包括重置現時的郵政總局，餘下約160萬平方呎樓面則作為商業發展。
該用地將會成為中環核心區最後一幅超大型商業地，亦將會成為未來的中環海濱地標。有別於現時國金2期屬於摩天大廈，新海濱地皮料興建一排低矮的商廈。
當中地皮東面部分建築高限為16米（主水平基準以上，下同），相信比較適合興建數層高的商場，而東面部分高度限制則為50米，預計可以興建8至10層高比較低矮的商廈。
萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文指出，由於規劃上想保留天際線，所以不會興建太高的商廈，這種新派商廈近年在國際亦流行，包括倫敦的金絲雀碼頭，亦頗受市場歡迎。
至於商業樓面的分配，林浩文估計，發展商將保留6成至7成樓面作為寫字樓，餘下就作為商場，而視乎中標財團的情況，估計項目落成後寫字樓呎租達140至170元水平。
罕有採「雙信封制」招標
政府罕有就地皮採用「雙信封制」招標，亦即是發展商除了要提交地價競投外，亦要提交設計方案等，政府在審批的時候亦會考慮設計元素，不一定價高者得。
中環對上一幅商業地在2017年5月批出，恒地 （00012） 以232.8億元投得美利道地皮，每呎樓面地價達5萬元。
雖然今次新海濱地王位置更佳，不過規模太大，加上遇上市況影響，估值約645億至792.4億元，每呎樓面地價約3.5萬至4.3萬元。林浩文比較悲觀，估值屬於市場下限。他認為，始終銀碼太大，去到500億至600億元已經是發展商心理關口。
目前中環甲級商廈呎租逾100元，屬於超甲廈的國金2期呎租約160元，較高峰期200元有所回落，而交易廣場呎租則約120元左右。
作者：鍾綺敏
責任編輯：楊雨
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