2014-01-17
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
很多人都認為增加土地供應可以解決到房屋問題，我是同意的，起碼在政策及政治上來說這是對的。但我特別強調這看法在未置業的白表人士來說，這是危險的。
梁振英先生遠在曾蔭權時代的多年前，已強調增加土地供應及資助未上車人士置業的重要性，但看看數據，在08年天水圍嘉湖山莊的實用面積平均成交呎價是2,548元，當時建築成本是1,000元一呎內，09年的建築成本是1,200至1,500元一呎。到2010年，實用面積平均成交呎價是3,318元，去年12月是5,675元，但建築成本於2012及2013年分別是逾3,000及4,000元一呎，在一些人等待樓市下跌的時候，建築成本不斷上漲，建築組件更升一倍，人工大步向前邁進。
待供應增而不買樓 不划算
我們從數字上可知道：等待新供應令樓價跌是極不划算的，如果你在2008年等待政府增加土地供應而不買樓，「等待」是很錯誤的事，我們會發覺建築成本上升的速度，是快過土地增加供應的速度。
我之前曾提倡將資助房屋（包括公屋和居屋）建築間隔一致化，方便政府在有關資助房屋推出前，根據市場需求，決定將單位作居屋出售或作公屋出租。到了今日，我相信現在要解決樓市問題，要更有計劃地推行「租者置其屋」，即是說當政府將新的公屋租給市民的時候，同時規劃將來出售的計劃，令到公屋這個大型支出和負擔，不會累積。更加重要的是，只有此方法可提供資產給大多數的白表人士。
現在白表人士可謂前無去路後有追兵，政府如果推出任何資助置業計劃，一定會有人罵政府增加供應而推高樓市，而事實上大多數草根，被傳媒報道的一些言論所嚇怕，認為樓市會向下跌，於是乎繼續等待，市場積聚太多購買力，如果樓市不幸如本人所料，先跌後升的話，草根及年輕人便更加無置業出路，成為更大的困局。在政治上，財富不可以得到轉移，社會矛盾會愈來愈深。所以政府可能要面對現實，去增加公屋。我認為只有將來租出公屋的時候，能配合租者置其屋計劃，才可以解決公屋負擔日多和愈來愈多人上不到車的問題。
我認為在上述困局未出現之前，在樓價建築成本未進一步高於二手市場價格之前，有能力上車的人，應該量力而為上車，這個是我十分有誠意的忠告。