2014-07-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
大額投資氣氛突然在6月份轉暢旺，逾億元甚至十億元以上的買賣相繼出現。近一年來息口、印花稅等形成的觀望情緒，突然一掃而空，投資者及用家踴躍入市，導致出現近一年罕見交投暢旺。
6月成交額157億 辣招後高位
近期在新盤帶動下，樓市氣氛轉好，住宅市場買賣增加。同一時間，非住宅的大額投資市況更是強勁，據韋堅信測量師行作統計，每月份逾億元買賣涉及金額上，4月及5月份，每月成交金額約35.5億及36.8億元，而6月份市場上連環錄得多宗逾10億元買賣，包括星光行地下及地庫、觀塘東廣場、駱駝漆中心等，把金額推高至70億元，但這還未計算全個月以至全年的最大兩宗大額成交，包括四太以32億元，購入黃竹坑香葉道商廈，以及花旗集團斥54.25億元，購入觀塘One Bay East商廈全幢，若連同兩宗巨額成交，6月份成交金額高達157億元，成為辣招後一年多，交投最暢旺月份，甚至超於樓市交投高峰期的單一月份。
手頭資金充足 投資者出手
還記得年初，普遍預計今年整體樓價下跌，大額投資市場宗數減少，買賣變淡靜，怎料近月氣氛轉變，6月份更推上高峰。分析其原因，相信是市場逐漸消化不利因素有關。談到投資市場不利消息及因素，不外乎息口、印花稅、資金走向等憂慮。息口上，美國於本年初，曾事先張揚或於明年提早加息，當時對樓市氣氛亦有少許影響，經過數個月後，似乎加息對市場的不明朗因素漸淡化。投資者認為，按現時香港按息仍維持低水平，即使日後加2至3厘，息口仍不算高，何況暫未知加息幅度與速度，甚至連加息時間表也不清楚，投資者審慎觀望半年後，發現環球局勢變化不多，手頭上資金充足，開始忍不住出手。
最令投資者觀望情緒濃者，應是上年政府推出雙倍印花稅，史無前例打擊工商舖投資。原先許多投資者均認為，既然政府出招，樓價肯定下跌，倒不如忍一忍手，等待價錢回調才出手執平貨。情況與住宅市場一樣，經過一年後，工商舖似乎價錢沒有明顯下跌，可能個別物業有5至10%跌價，但整體上變化不多，投資者決定入市。至於用家角度，租金下跌情況，亦沒如預期般出現，故近期大額成交上，亦不乏用家入市。
辣招增加投資成本，特別針對短線投資者，但對大額投資來說，影響較低，最主要原因是逾5億元以上的工商物業成交，買賣雙方多願意以公司股份轉手形式交易，「買公司」連印花稅也節省下來。即使非以此方式進行，大額投資的買家，絕大部分不是抱短炒心態，而是以長線投資為目標，為物業進行翻新、增值或重建，他們投資年期至少3至5年甚至更長，即使增加了4.25%的印花稅，攤分開數年後不算很「辣」。
業主略降價 促成多宗成交
當然，投資暢旺關鍵仍是資金及氣氛，近期市場資金持續充裕，資金尋找出路。同時間，業主亦漸願意略為降低叫價，買賣雙方距離終拉近，促成多宗大額成交。後市方面，資金多、利息低、租金平穩等因素，似乎未來三個月變化不大，相信大額成交陸續有來。