2014-07-10
經濟日報
細價樓亢奮，美聯物業指現時樓價僅屬「乾升」，上季一、二手錄得13年以來首次「負溢價」，加上新盤供應續增及加息等，估計升勢僅可維持一季，末季二手量、價將回落。
根據美聯研究部資料，過去一年一、二手溢價持續收窄，今年第二季更錄負3.8%，乃自2000年後再次出現「負溢價」，即一手樓盤的平均呎價較同區質素類近的二手樓平均呎價更低。
料購買力消化 末季價量齊落
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，當一手樓平過二手樓時，樓價是不應該上升，且二手樓價理應跟隨兩者溢價收窄而下跌。
翻查1997年至2013年17年間，一、二平均溢價約有15%，一手價高於二手10%至20%屬正常。惟上季兩者溢價出現折讓的同時，6月份二手樓價卻按季升0.7%，即一、二手樓價走勢背道而馳，屬不正常。
在政府微調雙倍印花稅後，刺激樓市小陽春出現，二手樓價亦拾級向上。不過，美聯物業高級董事（企業拓展）謝梓旻認為，目前二手樓價僅屬乾升，以上月為例，交投量4,800宗仍屬低位，量價未能配合，且長遠仍受制於多項壓力，價位難持續向上。
新盤供應充足 搶二手客源
原因之一是大量新盤供應，二手續缺盤。據資料，目前待批單位累計9,412伙，連同約3,126伙已批預售但尚未發售之項目，總數達逾1.2萬伙，競爭激烈，發展商料會以貼市價開盤，新界或將軍澳等區，折扣或更大，對同區二手定構成壓力。加上二手盤源續遞減，下半年「一手搶二手」將更明顯。
此外，隨政府年前批出多幅限呎地，稍後一手供應將由大單位主導轉為細單位，令細價樓進一步受壓。再計及加息因素，以及未來尚有多幅大型地皮招標，倘若地價下跌，亦會為同區現貨帶來影響。
劉嘉輝認為，近期細價樓搶盤，屬積壓的購買力釋放，當價位搶至超出負擔能力，用家追價的意慾將會遞減，新盤估計「乾升」情況最多持續多一季，長遠面對一手搶客壓力，加上上述其他因素，料最遲第四季，二手市場將呈量、價俱跌，交投量料由第3季約1.2萬宗，回至第4季9,000宗，即每月約3,000完，全年二手樓價跌幅預測則收窄至最多5%。
反而二手客轉投一手，一手私樓註冊量可望達1.4萬宗。劉嘉輝又認為，若然「佔中」實行，料對樓市的交投量帶來輕微影響，買家或趨審慎。
撰文:李彤