2014-07-10
經濟日報
元朗天水圍濕地公園旁兩幅住宅限量地，新地（00016）以近42億元獨攬，平均樓面呎價1,854元，比去年中批出的元朗東頭住宅地低43%，創區內13年來地價新低。
擬建中小型單位 投資160億
新地副董事總經理雷霆表示，項目具有足夠發展規模，加上鄰近濕地公園及屬低密度住宅，故較容易設計，而且價值亦較高，集團將興建中小型單位為主，預計總投資額約160億元。
由於兩幅限量地鄰近濕地公園，故有較嚴格環評要求，並設有不少發展限制，例如中標財團要負責出資興建公眾停車場及有潛在溶洞地質問題等，故建築成本會較同類型項目高。
以發展商投資額計算，項目每平方呎成本約4,500至5,000元，單是建築及利息成本已達117.53億元，故只有恒地（00012）、新地、遠東發展（00035）及信置（00083）等4間財團入標，並以大型發展商為主，屬歷來投標反應最差限量地，而區內大地主長實（00001）亦未有入標。
面對政府將大量改劃元朗地皮建住宅，即使較具財力的大型發展商，新地投標出價亦趨向保守，天水圍第112區及第115區的地價分別為22.21039864億及19.68328149億元，小數點後達8個位，足見出價審慎。
料售9659元呎 高同區18至64%
天水圍第112區及第115區樓面呎價分別約1,822及1,893元，以項目總可建樓面面積225.88萬平方呎計，平均樓面呎價僅1,854元，比元朗去年9月批出一幅、同由新地投得的元朗東頭德業街住宅地，樓面呎價3,243元，低約43%，創信置2001年投得元朗帝庭居（樓面呎價577元）以來區內地價新低。
至於較港鐵（00066）去年初流標的天水圍天榮輕鐵站上蓋物業用地，每平方呎補地價2,735元則低約32%。
根據EPRC經濟地產庫顯示，地盤附近的私人屋苑例如慧景軒、栢慧豪園及嘉湖山莊等，樓齡介乎4至17年，其中以栢慧豪園樓齡較新，最近兩個月實用成交呎價介乎5,880至8,215元。
假設兩幅天水圍限量地利潤為20%及實用率為80%，將來平均開售實用呎價約9,659元，比同區二手呎價高出近18至64%。
嘉湖兩房成交價 較年初升2成
另外，近月天水圍一帶細價單位銷情理想，嘉湖山莊連續兩個月交投逾百宗，本月至今錄得27宗成交，實用呎價逾6,000元，屬高位水平。
祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指，嘉湖山莊近日造價急漲，以兩房為例，年初約260萬元便有交易，但現時已升到310萬至320萬元，升幅近兩成，料短期難再急升。
相反，同區栢慧豪園則相對低水，故有業主得悉新地投地後，即反價10萬元。該單位為7座高層D室，實用面積668平方呎，業主原以465萬元放盤，昨晚反價至475萬元放盤，加約2%。
撰文:古廣榮