2014-07-09
經濟日報
欄名:網上智慧
每次記者問長實主席李嘉誠現時是否適宜買樓，李嘉誠都會答，只要用來自住，又有5成首期，隨時都可以買。
之後主流意見都會這樣理解：「有5成首期才好買，即係話樓市會跌5成啦。」
預期跌 買樓違原則
既然預期樓價下跌，視為投資產品的住宅物業用現價去買似違背了「低買高賣」的原則，就算以自住為目的，預期日後可以用相同價錢，甚至更低，買到更大、條件更好的住宅不是更好嗎？
無論以投資或自住目的買樓，都不能單純以一個因素去決定買樓與否，以自住樓為例，除了考慮買得起與否的問題，也要顧慮供樓能力、日後維修、校網等問題，多於層樓會否升值、能否一拆二等投資需要。
購買能力主要視乎能夠付出多少首期，如收入能夠應付多點供款，但不能付多點首期供樓，預期未來樓價走勢向下的話，最好等到樓價跌到心目中水平才入市。
注意樓價 鎖定息率
供樓能力就要考慮兩個因素，層樓每月供款有無超過自己入息一半，能否通過加息3厘後每月供款不超過入息6成的壓力測試，除此之外都要留意銀行對新造按揭的息口意向，如資金市場上出現走資情況，銀行因為受制聯繫滙率不能隨意加息，但就可以按風險承受能力加新造按揭的息口，以現況而論，內地水緊情況未有改善，又有餘額寶等網上金融產品以高息吸引資金，未來資金吃緊的情況應比現時嚴重，本地銀行雖然與內地金融是不同體系，但也不排除內地需求令本港銀行都水緊起來，所以新造按揭的息口向上的機會是存在的。
所以有首期但不能負擔過高供樓金額的人，樓價跌兩成不會節省好多首期，但屆時新造按揭加息的話就未必供得起，應該遇上到價的心儀樓盤就要買，以鎖定按揭息率。