2014-07-08
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
除樓價遠超市民供樓負擔外，本港住宅租金亦高昂，不少市民要屈居於面積窄小的劏房內。有團體要求政府實施租務管制，減輕租樓負擔，但措施效力成疑，始終不及增加供應治本。
先管租住權 再限制租金
一般而言，租務管制大致可分為租金管制及租住權管制2種，前者主要對租金水平的管制及對租金加幅的管制；後者則限制業主除了在某一些特定租約條款外，例如租客欠交租金、租客違反租約或業主收回單位自住等，否則不能遷走租客。
租住權管制通常被視為實施加租管制的先決條件，原因是在缺乏租住權管制的基礎之下，業主將可藉着不同的理由迫遷，然後再跟原有的租客訂立新租約，以逃避租金管制。
不過，以甚麼作為租住權管的準則，才能保障租客權益呢？租住權管制又會否被租霸濫用而損害業主利益呢？
上述問題都是租務管制實施之前，政府需要小心考慮，避免政策出現灰色地帶，而達不到社會預期的效果，又或者因此破壞了本港自由經濟的體制。
管制令市場 放租單位降
根據政府統計處的綜合住戶統計調查，2014年第一季共有32.7萬個獨租租戶，佔整體居住於私人永久房屋住戶數目約25%，反映本港出租單位大部分由個別物業擁有人擁有，租務市場不存在被個別人士壟斷的情況，所以政府是否有需要插手干擾仍然值得商榷，且一旦經濟出現逆轉，樓價及租金大幅下滑，政府屆時是否又要再出手作出干擾呢？
事實上，實施租務管制後，業主會否甘願減租亦是未知之數，尤其是目前按揭利率低企，業主持貨能力相當之強，與其賺取低於成本的租金收入，倒不如將單位空置作第二居所。
根據美國麻省劍橋研究顯示，在實施租務管制期間，約有10%受租金管制規管的樓宇被轉作非出租單位，導致由租客居住的私人住宅比例由1970年約75%，下降至1980年約66%。
而一項在2007年針對麻省波士頓撤銷租務管制的研究亦顯示，在撤銷管制之後，私人住宅單位可供出租的機會率則上升了6個百分點。
業主另收費 彌補租損失
另外，由於政府實施了租金管制，收窄了單位租金的加幅，所以業主首年簽訂的租金，會以政府所准許的上限為基礎，又或者會向租客收取租金以外的收費，例如比市價高的管理費、煤氣費、水費、冷氣費及電費等，以彌補日後租金收入的損失。
其實本港目前的房屋問題，主要是房屋供應供不應求，包括公營及私營房屋，以致樓價及租金高企不下。
故此，只要政府每年能夠興建足夠的公屋，以縮短公屋輪候冊的上樓時間，便可以大大改善低下階層的居住環境。
至於私人住宅樓價及租金方面，若果政府能夠確保每年有足夠的私人房屋落成，再持續增加居屋供應，亦將能夠紓緩樓價及租金的上升壓力。雖然覓地及建屋需時，但增加房屋供應的政策更能對症下藥，而且亦減低對樓市產生的副作用，對租客及業主都較為公平。