2020-02-26
明報
【明報專訊】評級機構惠譽發表報告指出，因應啟德商業項目發展需要，預期南豐未來兩年經常收入EBITDA（除息稅、折舊及攤銷前盈利）相對總利息支出比率（下稱利息覆蓋比率）將低於兩倍，加上疫情進一步增加不明朗，因此將南豐長期發行人違約評級，由BBB調降至BBB-。連同標普及穆迪之前給予南豐的BBB-及Baa3評級，南豐的整體信貸評級全部距離「垃圾」級僅一步之遙，其永續債更已被惠譽降至BB+的垃圾級。
明報記者 陳偉燊
惠譽預期，南豐的啟德商業項目未來兩年支出會逐步增加，估計2021至2023年度會造成60億至70億元的資金流出，其中單計算項目帶來的利息支出，就會令集團的利息覆蓋比率會由2018年度的2倍，下降至1.8倍。
惠譽料啟德項目將於2022年第四季開始提供租金貢獻，有助改善南豐的利息覆蓋比率，惟估計仍會低於2.5倍，而2.5倍是地產公司維持BBB評級需有的水平。惠譽又提到，啟德商業項目發展周期較長，加上差劣的經濟氣氛，仍存在不明朗因素。
料2022年底始收租 啟德前景存變數
至今為止，在啟德新區合共批出的3幅商業用地，以每平方呎樓面價計，南豐投得的地皮呎價12,863元，遠高於遠東發展（0035）去年中標的7100元，2016年投得地皮的利福國際（1212）呎價更僅6733元。至於高銀金融（0530）原於去年5月投得的啟德商業地，樓面呎價高達12,888元，一度打破南豐地皮呎價，但最終公司以爆發反修例而觸發的社會運動為由撻訂，其後再度推出亦告流標收場（見圖）。
相比起惠譽給予評級的地產及收租公司，惠譽指，南豐的評級因為其投資物業組合規模相對較細而受限。以希慎興業（0014）為例，希慎收租物業的經常性收入較高，但槓桿比率卻較南豐為低，評級亦較希慎的發債違約評級A-為低。同時南豐所獲評級亦低於其他具備龐大收租租合的太古地產（1972）及新鴻基地產（0016）（見另稿）。截至9月底，南豐的投資物業組合樓面達980萬平方呎，中、港的組合各佔700萬及230萬平方呎，在港的組合樓面面積在過去半年增加20%，連同酒店，在2019年度共帶來EBITDA共16億元。
強勁現金流 助度過樓市下調周期
不過，惠譽稱，南豐除收租組合外，未計酒店收入，手上具質素的財務投資組合在2019年9月的帳面值達220億元，既為該集團帶來穩定的經常股息及利息收入，連同手持現金亦達180億元，已超過330億元總債務。隨著南豐在2019年度完成出售傲騰廣場、日出康城6期及深水灣項目的預售收益帶動，淨負債按年下跌44%至150億元，其強勁現金流有助度過較長的樓市下調周期。