H按波幅較大 置業人士不可不防

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 近年供樓利率一直維持低位，不少置業人士因而漠視了樓價下行及加息的風險，尤其採用H按供樓的人士，供樓利率一直低於兩厘，因而甚少檢視面對的風險。 事實上，H按（以同業拆息HIBOR計價的方案）產品對於資金走勢及息口走勢相對敏感，上周中大量熱錢湧港，港元銀根稍抽緊，同業拆息即時抽高，隔夜拆息由0.07厘，抽升至0.199厘。置業人士慣用的1個月拆息由維持一段長時間的0.21厘，一度抽升至0.24厘，在金管局向市場注資後，拆息才回落至0.23厘，採用H按產品的置業人士供樓金額即時上升。 倘美加息 H按產品波動更快 雖然拆息輕微上升0.02厘，每100萬元的貨款，每月供款上調不足20元，對於供樓人士不會構成任何衝擊。 但是這裏要說明的是，H按產品對資金市場反應十分敏感，相對市場傳統採用的P產品，波動性相對較大，置業人士不能不留意。因為是次僅是港匯觸及7.75強方兌換保證，拆息便即時起變化，若日後美國加息，H按產品的波動將會更快。 有熟悉按揭市場的業界人士指出，早兩年銀行為搶奪按揭市場佔有率，曾經推出H加0.65厘的震撼低息搶客，故市場有一批供樓人士目前仍享有低於1厘的超低利率。不過，值得留意的是，當時銀行提供的H按產，鎖息上限一般為P（以5.25厘計）減2.8厘或2.9厘。 即是說，若日後同業拆息突然急速抽升至逾2.5厘時，該批供樓人士轉換以P按供樓時，供樓利息則為2.45厘，較現時市場上的P按產品實質供樓利率2.15厘為高，故有業界人士提醒該批供樓人士，更加要多留意同業拆息的走勢及波動，甚至做好轉按的心理準備。 業界提醒 做好轉按心理準備 經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓早前便指出，對資金流向敏感度較高的H按較P按率先回升，採用H按計劃的業主需要留意，有機會較P按計劃的業主更早面對加息，而且以往的H按計劃，鎖息上限普遍較P按計劃為高，一旦息口急升，將增加每月按揭供款支出，建議此類業主趁早為加息週期做好壓力測試及風險管理，轉換合適的按揭計劃。 上月銀行 推H按優惠吸客 根據統計數據顯示，6月份銀行紛紛針對新盤市場推出H按優惠計劃吸客，個別大型銀行表現較進取，甚至將優惠推廣至二手市場。H按產品的受歡迎程度急升，H按採用比率最新報71.4%，大幅拋離P按的26.4%。 本人並不是呼籲置業人士停用H按產品，只是作出提醒，H按的波動性較大，置業人士不可不防。