2014-07-07
經濟日報
欄名:網上智慧
一段時間沒有寫樓市了，讓Ah Sam在這裏填補一下這段時間的想法吧。
樓市有三種主要參與者：用家、投資者，及投機者。
在三辣招下，投機者基本上已經絕迹，可以免談。那麼就談談對用家及投資者的展望。
供樓人士 難加還款額
對於用家，樓價基本上等於他們能力所及的最大供樓支出。假設今天利息2.25厘，分25年供500萬元，每月要還款21,806元。又假設明年年底的利息要升到4.5厘，那麼每月還款額就要增加27.5%至27,791元。
小弟預期通脹會略高於薪酬增幅（expecting mild stagflation，預計輕度滯脹），因而供樓人士無力增加每月還款額。以此推論，樓宇成交價將要因而下降21.5%。
對於投資者，樓價可說是等於將來每月租金淨收入的總和，按貼現率調整。基於現時樓價及租金相對穩定，可以假設所有的因素已計入現時租金及樓價。那麼，租金及利息的變動就直接影響着樓價了。
小弟相信來年租金走勢會持平，因為自由行有消減迹象，市民亦無力承擔更高租金。如此下來，利率就成為樓價的單一主導因素（single dominant factor）了！
不幸的是，樓價與利率成反比。現時的美國10年期聯邦利率是2.54厘，與歷史低位（2012年7月的1.4厘）相距不遠。
加息2厘 樓價跌4成始吸引
小弟相信一、兩年內美國會有通脹壓力，特別是食物方面。屆時必需要加息遏止。如果加息2厘，就代表樓價要下跌44%才對投資者有相同吸引力。
換言之，基於下年年尾利率會上升2厘的假設，小弟相信樓價將會調整兩成至四成不等。細價樓可能用家多些，調整兩成；大價樓可能投資者多些，有機會調整四成。