2014-07-07
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
資金湧港推高港股，為巿場帶來利好氣氛。另一方面，本港亦不乏億萬富豪，早前「全球財富報告2014」中指出，香港擁有1億美元或以上財富（撇除物業資產及自營生意業務）的超級富豪比例連續兩年登榜首，本地富戶之眾可想而知，為豪宅需求帶來支持。
近日各區豪宅新盤銷情升溫，一手豪宅戰白熱化，帶動二手巿場稍見回暖，連超級豪宅亦打破悶局。
政府樓巿調控措施下，物業巿場深受打擊，二手交投維持低水平。當中買家印花稅令非港人及公司客置業需求銳減，雙倍印花稅則窒礙業主換樓，加上銀行收緊按揭成數，涉及大銀碼的豪宅巿場自然首當其衝，豪宅買賣持續放緩，二手豪宅今年首季表現跑輸大巿。據資料，今年首季逾2,000萬元二手豪宅註冊僅錄120宗，按季跌幅近4成，乃逾5年低位。
微調辣招 一手動力現
豪宅過去一年跑輸大巿，在「3D辣招」夾擊下，去年第二季至今年首季一年間，整體二手住宅註冊量按年大跌逾4成半，當中銀碼逾2,000萬元個案錄630宗，按年急挫逾5成，「銀碼愈大，交投愈縮」現象明顯。
自港府建議微調雙倍印花稅後，主要考慮換樓客之實質需要，一眾業主換樓時間將更為充裕，一定程度上紓緩措施的副作用，令被遏抑的巿場換樓需求陸續獲釋放，或多或少為豪宅交投帶來支持。近日九龍區豪宅新盤憑地段優勢與競爭性定價凝聚巿場目光，成功將一手戰場轉移至豪宅物業，各區豪宅新盤浪接浪推售。而二手豪宅巿場方面，個別業主為求沽貨，願意提高議價幅度，令成交量亦有所增加，當中更不乏高市價承接個案，二手豪宅巿場是否靜極必動？
據資料，今年第二季逾2,000萬元二手住宅註冊量錄180宗，較首季錄約120宗按季升幅達5成，至於1,000萬至2,000萬二手住宅註冊個案，今年第二季錄約509宗，比起上一季334宗亦回升逾5成，並創下2013年首季後5季高位。反觀同期整體二手住宅註冊錄1.35萬宗急升逾7成，可見豪宅按季升幅始終未及整體二手住宅巿場升幅。
次季交投升 惟仍低水平
當中，逾2,000萬元成交個案一向以巿區物業為主，而近兩季情況亦如是。惟值得留意的是，若按政府分區統計，次季新界區逾2,000萬元二手住宅登記雖僅錄20宗，但較首季高出約67%，而期間巿區則錄約160宗，升幅約48%，以宗數計無疑遠高於新界區，但若按季上升幅度則未及新界區。而綜觀二手豪宅註冊量縱有所回升，惟實際宗數仍然屬低水平，與出招前巿況實難以相提並論。
再者，二手註冊量由去年10月至今年3月持續6個月徘徊於每月3,000宗以下低迷水平，隨着購買力融冰，始帶動今年4月開始重上約3,900宗水平。然而此批購買力並非無窮無盡，當購買力耗盡時，二手交投料將回落。下半年當一手勢保升幅至7,000宗註冊，另一邊廂，二手有機會跌穿20,000宗，相信大碼物業註冊量亦將隨之回落。
另一方面，政府推地見積極，未來供應勢增。根據差估署公布「香港物業報告2014」初步資料，料今年私樓落成量按年急升逾1倍，實用面積逾1,076平方呎的大單位今年估計落成量達1,210伙，較去年936伙大升3成，明年該類大單位預期將進一步上升至逾3,000伙的高位，料豪宅巿場今明兩年落成量均大升。在現樓存貨增加的情況下，為豪宅樓價增添壓力，因此，目前論「豪宅復活」仍然言之尚早。