上車盤供應少 用家不問水位？

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 樓市似有升溫迹象，多個新界「上車」屋苑再現破頂價，不少首置用家為求「上車」，不惜高價接貨，與地價回落的勢頭形成強烈的對比，難道用家已達不問「水位」的境地？ 面對政府推出多項的調控樓市措施，本港樓價升勢已有放慢迹象，但對一直等待機會「上車」的市民來說，樓價遠遠還未回落到1997年、2003年及2008年所謂的「筍」、「便宜」，甚至是「合理」的水平。 在目前本港經濟穩健，而息口在短期內亦似乎難以大幅回升，期待樓價再重演金融風暴、沙士及金融海嘯急瀉的情景，似乎是不太「合理」的想法，所以不少用家仍然會選擇現時趁機入市，不想再白白錯過1997年、2003年及2008年的入市良機。 嘉湖山莊兩房 呎價97後新高 被喻為新界最後「上車樂園」天水圍嘉湖山莊，一個位於樂湖居4座低層E室兩房單位，在零議價空間之下，以業主開價320萬元售出。單位實用面積448平方呎（建築面積586平方呎），實用面積呎價高達7,143元，創屋苑1997年後兩房單位的新高呎價，單位成交價亦比銀行估值267萬元高出近20%，所高出的樓價達53萬元。 而荃灣單幢樓荃豐中心高層A室兩房單位，近日以370萬元售出。單位實用面積336平方呎（建築面積447平方呎），實用呎價更高達11,012元，可謂貴絕區內二線細價樓，呎價比區內指標屋苑綠楊新邨還要貴，但銀行估值僅319萬元，現時成交價比估值高出51萬元或近16%。 相對於發展商近期開售的新盤，上述兩個單位成交價可謂沒有「水位」。以長實（00001）最近熱賣的荃灣新盤環宇海灣為例，其中一個2座低層連平台兩房單位，上月以469.2萬元售出，實用呎價約10,090元，比上述樓齡27年的荃豐中心兩房單位呎價還要低8%。 新盤優惠多 樓齡與水位佔優 除此之外，發展商為了確保旗下新盤銷情，即使定價「企硬」，但一般都會提供樓價以外的置業優惠，以環宇海灣為例，部分單位最高折扣率便高達15.75%，可謂樓齡及「水位」都比二手市場優勝，為何仍然要急於一時，以高於新盤呎價及銀行估值，在二手市場高位接貨呢？ 其中一個解釋是，目前市場可供選購的200萬、300萬元「上車盤」買少見少，雖然新盤呎價較二手市場低，但「上車盤」供應少，每月供樓的負擔會較重，所以趁二手「上車盤」還未反彈，家庭入息仍能符合壓力測試便「上車」，況且自己亦有自住的需要。 需考慮利息變化 地皮供應 若果「計得掂數」，又有自住需要，現時「上車」未嘗不可。但一般樓宇按揭年期長達25年至30年，其間的利息會否長期處於現時低位呢？一日回升至3厘、5厘或以上水平，閣下又會否「計得掂數」呢？ 另外，政府近年已大幅增加中、小型住宅地皮供應，而新一批的居屋亦開始陸續以樓花出售，有關的單位又可否滿足閣下自住的置業需要呢？若嫌居屋投資價值不及私人屋苑，現時單位的購入價又有多少「水位」呢？