2014-07-04
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
去年12月我在此撰文認為是入市的時候，並強調樓價可能在半年內下跌，然後再重新進入上升軌道。
當時在一遍唱淡聲說反話，承受壓力不少，香港言論自由的確被民粹所削弱。
再向前看，當刻我應該要提醒看官的就是要留意「時間」和「時機」，投資不應該是再看傳統的所謂入息比率、表面的地皮供求、更加不應該再愚昧迷信地追隨甚麼美國經濟走勢！投資最重要的是要知道時間成本，和失去時機的風險。
09年中無入市變雙輸
經過不斷的實踐，投資概念其實是不斷更新轉變的，如果在兩年前，人們會說香港近這數十年最大風險的投資決定是97年入市；但到了兩年後的今天，答案就有了很大改變，97年高價入市的已返了「家鄉」，香港近數十年來最大風險的投資決定，原來是在09年中「需要買樓而無入市」，這決定就是最大損失的投資決定了。
當時如果你掌握低潮買嘉湖山莊自住，最平試過1,964元一呎（以實用面積計算），到了今日，嘉湖山莊平均實用面積呎價是6,121元，需要自住而無買的人輸了樓價又輸埋租！這條數是香港投資史上最大的一宗「血案」。原來財富損失在時間中輕輕過去，我們再看看一些數字。
1971年到2010年，港島區樓價總共升了57倍！十年容易又過去，財富漲退如流水。時間成本究竟有幾多？說一些基本數可能不少人都忽略，大多數人都忽略了複息的可怕，縱使樓價及物價一年升5%，十年後已經是上升62.9%，如果樓價要翻兩番原來都不是一件難事，如果每年上升12%，樓價在十年後就是等於原來的310%左右，各位認為我說這數字很瘋狂嗎？
請看一看過去的歷史，幾乎全部也是這些數字和例子，只有在97年之後，因為出現通縮，所以才有例外，但97年的個案原來是數十年來的special而不是normal！
明白以上的數字，大家就明白到筆者為何支持發展新界東北，因為代價巨大！