2014-07-03
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
近期樓市再度升溫，但受制於美國聯儲局預計將於明年加息，港府為避免過度調控樓市，相信短期內再對樓市出「辣招」機會不大，反而有機會從收緊信貸等手段出招。
自修訂「辣招」後，樓市似有再度升溫的迹象，新盤無論推盤量、銷情都創近年高位，而反映二手樓價的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）亦逼近政府出招前的水平，單以樓市現前形勢，有迫使政府再度出招趨勢。
加息避不了 利淡因素逼近
然而，政府推出政策除了要顧及目前最新形勢外，亦要評估措施的長遠影響及風險，盡管樓市現時彷彿一片好景，但各種利淡的因素卻正在逼近，特別是市場對於明年加息的預期，相信會令政府出招前增添不同顧慮。
低息環境可以說是支持現時樓市最大因素，但從美國聯儲局最近的議息紀錄，加息日子似乎迫在眉睫，例如在聯儲局公開市場委員會16名委員之中，超過75%委員傾向認為明年有條件首次加息，認為加息時間應押後至2016年只有3位。
此外，從聯儲局對明年主要指數預測，例如失業率會跌至5.4%至5.7%、核心通脹率亦會回升至1.5%至2%，都已經達到加息門檻水平。
以聯儲局預測明年底當地息率將達1.13厘，較現時上升1厘左右，本港按揭利率跟隨美國利率上升，屆時按息將升至約3厘水平，買樓投資收租所能賺取的淨息差將會大幅收窄，而用家供樓支出亦會上升，從而減少入市的意慾，難免對樓市有所衝擊。
針對性收緊按揭 減過度借貸
因此，政府在考慮現時是否有必要再加推「辣招」、調高各種印花稅率的時候，應顧及措施要經過立法會漫長的審議過程，「加辣」措施在獲通過的時候，已經是明年年中或年底，屆時，樓市在加息衝擊下，市場狀況與現時差天共地，政府甚至需要採用退市措施，情況將會相當尷尬。
只要現階段樓價上升趨勢未有失控迹象，下半年更多新盤推售，預計在市場競爭下，定價並不會進取，將對樓市有紓緩作用，政府亦不會隨便透過「辣招」作為調控樓市的工具，反而可以針對性透過收緊按揭，減少細價樓出現過度借貸、瘋狂入市的現象。
政策宜透明化 防恐慌入市
在供應層面，今年底將會有新一批居屋推出，雖然只有2,100伙，對於紓緩市民上車需求的作用有限，但政府可以透過增加政策透明度，進一步公布未來兩三年推售居屋的時間表，讓上車客能夠清晰未來會有足夠的居屋供應，以滿足上車需求，毋須急於恐慌入市。