2014-07-03
明報
【明報專訊】投資講究看得遠，羅兵咸永道最近的《房地產業2020：建構未來》研究報告，指出未來房產市場值得留意的大趨勢。有參與撰寫該報告香港部分的羅兵咸永道審計服務合伙人曾雅君認為，投資房產，既要Think Globally（擁有全球視野），也要結合本地智慧，並指投資香港房產或相關的投資工具，有數個趨勢不容忽視。
曾雅君指出，財政司長曾俊華早前公布的財政預算案有以下啟示：
（1）擴大市區面積，以容納於未來增長的人口；
（2）香港的人口老化問題將持續；
（3）市民愈來愈重視環境素質。
事實上，香港人口老化速度愈來愈快。根據2011年人口普查，香港人口的年齡中位數，由三十年前的26.3歲增至2011年的41.7歲。對比美國，人口年齡中位數由1952年時為20.3歲提升至2012年時的36.8歲。
曾雅君認為，過往香港大多數發展商興建樓宇，只會從上車或換樓角度出發，極少在配套上考慮興建如長者屋或長者設施，而其實在在其他成熟的經濟體，這類型住宅已逐漸成為重要的投資項目，更有專門的房地產基金。「我們預期，隨着低出生率、人口遷移，傳統家庭成員互相關顧的模式逐漸消失，興建長者適用的居所將成為一種趨勢，也會可能影響未來相關公司的股價。」不過，曾雅君覺得現階段一來由於政府提供的誘因低，二來由於香港缺乏土地，令到發展商未能將興建長者居所列作優先考慮，政府在規劃上和政策應多作配合。
可留意長者居所公司的股價
「對於將要退休的一代香港人來說，以內地作為定居的地點似乎不大吸引。過去15年，中國樓價飈升、人民幣升值，內地生活指數不斷提高，港人要往內地退休居住，財政上並非人人都能負擔得來。香港或要讓大多數的長者在本地頤養天年，人數可能比過往的估計為多。」
另外，雖然香港出生率低，但人口仍以每年0.5%的速度增長。「要解決不斷增加的住屋需求，預算案提出，政府已物色可作住宅用途的150幅土地，如全數成功改變規劃，預計可在未來五年陸續推出，興建大約21萬個公私營單位。」
不過，曾雅君也認現在土地供應變得政治化，「但至少政府肯作出規劃並努力推進，當然也不能期望土地可以急增而令樓價大幅調整。」至於坊間有建議香港應和深圳同城化，變相加大發展空間，她就認為在兩地法制基礎仍有較大差異，同城化不容在短時間內進行。
留意科技發展 對傳統商舖影響
另外，曾雅君指地產發展商愈來愈重視可持續性，尤其在地球暖化，電費不斷上升和環境法規愈來愈嚴下，不論政府或私營發展商，都會持增加興建green building（環保建築）的比例，未來投資基金也會多考慮發展商會否注意這方面的發展。
「我們也應留意科技發展對投資物業的影響，比如網上購物和電子商貿的興起，會不利傳統商舖或商場的租金增長，但同時會更着重物流的效率，對倉儲和物流物業的業主有利，大家或可投資相關的基金或房託。」
明報記者