2014-01-16
明報
【明報專訊】萊坊大中華研究及諮詢主管林浩文在同一講座表示，他也認為今年香港樓價在下半年後會面對較大壓力，全年整體樓價有可能下調一成，主要看發展商會否為加快賣樓，定價會貼近甚至明顯低於二手樓價。
全年樓價料跌一成
林浩文指出，去年政府推出加辣招後，樓市交投幾乎「冰封」，全年只有約5萬宗二手成交，遠低於正常的逾10萬，而以萊坊的計算，去年全年樓價平均下跌了約5％，但個別地區的東涌及將軍澳的樓盤，樓價下跌了10％至15％。
他指出：「以往每年平均需求2萬至2.3萬個單位，但在2008年金融海嘯後，一手供應一度全年只得1.2萬多個，供不應求下，樓價自然攀升，如港島區樓價，自金融海嘯低位，部分屋苑樓價甚至升了1.5倍，新界區也有不少屋苑樓價升了六成以上。」
不過，林浩文指出，情况在改變，預計未來4年每年應市的一手樓會回升至2萬多個，而估計今年應市的一手樓單位，便至少有1.8萬個以上，單是長實（0001）便佔了5000至6000個，形成了其減價促銷的壓力。
他續稱：「在今年市場首季，因市場已累積了一些購買力，樓市應有支持，但當有關買家被新盤逐漸消耗後，一旦發展商發現去貨減慢，便可能明顯減價或提供更多優惠促銷，如新盤定價低至接近甚至低於二手樓，下半年樓價便會出現壓力。」
明後兩年息口增 添樓價壓力
林又指出，要留意利率走向。據該行計算，現時市民買樓後，一般供樓負擔比率約為六成，未算危險。若樓價下調一成，按息同時上調1厘左右，供樓負擔比率也不會有太大變化，「不過，若樓價不跌，按息卻正常化的回升3厘至5厘多水平，供樓負擔水平便會升至九成或以上，那樓市便要面對相當大的調整風險！」
他預計，香港按揭息率暫時不會上升，但到了今年尾之後，尤其是2015至2016年，息口便可能上升較快，屆時樓價便會有較大壓力，「事實上，1980年代一般家庭的兩年多收入，已等同可支付太古城一個單位的首期，而現在就算不吃不喝，一般家庭的5年收入，也不足支付太古城單位的首期，便體現香港的樓價水平，確與不少家庭的收入出現脫節」。
星洲若撤辣招 港樓更缺水
林浩文指出，新加坡較香港有更多打壓樓市的招數，而最近有傳言當地或會撤除部分辣招，「如果是這樣，香港可能會有資金轉投至新加坡，令香港樓市更加『缺水』。然而，如果香港撤除辣招，也不一定對香港樓市有利，因這反映香港政府確認樓價已轉勢下跌」。