2014-07-02
經濟日報
撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅總裁
欄名:大行觀點
由於香港累積了強大購買力多時，再加上美國利率將會長期維持在超低水平，本港住宅樓市小陽春經已成形。現時本港全線住宅樓盤，銷路皆有穩步上揚之勢，不過，目前可謂全無炒風可言，市況非常健康！
本港住宅樓市多個月來，持續平穩橫行，成交只屬一般，而且受到樓市辣招困擾，表現自然平平無奇，甚至可以用平淡形容，否則也不會有這麼多地產代理營業員退出市場，另覓出路。
成交升溫 惟未及昔日旺市
但由於美國聯邦儲備局的大體路線是繼續採取超低息政策，有利本港置業人士以低息取得按揭貸款，普遍得到供樓平過租的好處。所以，近期本港住宅樓市蠢蠢欲動，全線各類型住宅物業，包括居屋、中小型單位以至豪宅，成交量均有升溫走勢。
盡管各線住宅物業成交量起動，但如果與樓市昔日大旺市時相比，根本就是蚊髀與牛髀，無得比！現時市況，對於地產代理而言，僅足餬口，而且競爭也異常劇烈，還有不少地產代理無發市。
至於炒風，就更是不存在，現在的買家，以用家佔絕大多數，連一些受內地買家歡迎的地區，內地客只佔市場一成份額左右，比起全盛時期，無可比擬，市場全無炒風可言，甚是健康。因為目前的辣招措施，可謂是樓市的金剛圈，炒家比例大致是「零」，全民皆炒場面已不復見。
雖然現在樓市各線住宅交投都有所增長，但升幅溫和，就以2014年5月份價值1,200萬元以上的二手豪宅買賣合約登記錄為例，只得171宗，總值47.73億元。宗數較4月的143宗，只是平穩上升19.6%，創2013年7月176宗後的10個月新高；然而，金額則較4月的47.89億元，微跌0.3%。二手豪宅交投連升3個月，反映市道只是止跌回穩。
一手豪宅方面，2014年5月份價值1,200萬元以上的一手豪宅買賣合約登記，錄得174宗，總值44.43億元，較4月的191宗及47.97億元，分別下跌8.9%及7.4%。反映4月期間豪宅新盤供應減少，以致一手豪宅交投回落。
置業人士 受礙辣招未入市
由此反映樓市小陽春只是剛開始，距離大旺特旺的水平，仍然相當遙遠。而且炒風亦無重現，因為港府的樓市辣招，確是非常辛辣，不少置業人士仍然受到印花稅成本高昂的影響，變得猶豫，不敢入市。
6月份，一二手市況明顯轉旺，並屢錄破頂成交，樓市小陽春已形成，但由於調控措施已杜絕海外買家及投資者，樓市只是健康發展，但加上本港經濟出現隱憂，零售業不濟，相信未存在再調控之條件。
所以，縱使見到有小陽春的出現，港府官員也不應視作炒風再起，因為現時的買家不是用家，便是投資者，而投資者的比例甚低，市場絕對沒有炒風成分。