2014-06-28
太陽報
有不少讀者不明白，過去幾個月，為甚麼香港樓價沒大幅上升，地產商股價卻出現跳躍性升幅，就以恒生地產分類指數計，由三月中的約26,000點，早前升至近30,000點，升幅超過15%。有人會問，為甚麼在預期樓價會回落之下，地產股反而逆市上升？
要理解這個現象，讀者要由地產商的生存模式入手。首先，不少分析員已解釋過，地產商在營運上存在兩個角色，其一是「加工者」，將土地加工變成住宅出售；其二則是「長線期貨持有者」，囤積土地儲備作未來出售。
淡市利潤反而更大
對於「加工者」這個角色，樓價升跌對地產商的影響不會太大。因為只要地產商能控制「原材料（土地和建築成本）」價格低於「完成品（住宅單位）」，不論完成品價格最終是高是低，地產商都可以賺取加工費。當然，有時候加工費較易賺，有時候加工費較難賺，不過，只要市場沒有出現大起大跌，地產商普遍都可賺到加工費。
不過，不講不知，如果和一兩年前相比，現時樓市生態可能更有利地產商賺錢，為甚麼？因為一兩年前，樓市正值最熾熱時間，預期樓價上升（完成品可以賣得更高價錢），但地產商搶佔土地儲備，土地（原材料）價錢亦水漲船高。因此對地產商來說，樓價上升未必一定能令加工費上升！
持貨價值依然向上
相反，現時樓價雖然有機會下跌，但由於前景變得不樂觀，土地價格已先行下跌，在完成品價格未跌、但原材料價格先跌下，地產商的利潤反而更大。
至於地產商的另一個角色─長線期貨持有者，亦有機會在現時環境中得益。地產商的存貨不可能一下子在市場出售，住宅單位價值受長期樓價水平高低影響。雖然自政府推出辣招後，樓價已出現持平、甚至有小量跌幅，對短線樓價不利；但政府出招有助樓市降溫，因此辣招未必會對「持貨」的長遠價值造成負面影響。
還有，計一計數，即使樓價在未來兩至三年下調20至30%，樓價仍然比金融海嘯前的高位貴30至50%，「持貨」的價值依然維持在高位。
安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民