2014-06-26
星島日報
(星島日報報道)針對有「房屋」發展限制的市區舊契地，過去一直毋須補地價即可重建增高，但因應九龍城最新一宗法院判決，地政總署昨日正式更新相關作業備考，表明日後相關舊契項目申請重建增高，發展商必需要改契和補地價。測量界人士估計，不少位於九龍城、土瓜灣、深水埗等舊區地盤均涉及此類發展限制地契，重建成本會大增，擔心併購活動及市區重建步伐也會因而減慢。
自啟德發展起動後，九龍城舊樓成為發展商近年積極收購目標。其中，九龍城南角道五個相連地段，有發展商打算重建成一座二十六層的商住大廈，但遭地政總署反對，才揭發所涉及的五個地段地契，均有不可建多於一所「房屋」的發展限制；該宗案件去年上訴至終審法院，發展商被一致裁定敗訴。
據了解，因應該案件上訴至終院，地政總署在二○一一年以後，已暫緩處理約十宗涉及類似情況的重建圖則，主要位於九龍區。
地政總署根據判決，昨日正式公布有關地契的最新處理方法。針對存有類似「房屋」發展限制的政府地契，更新相關作業備考，表明日後在考慮其圖則申請時，會參照租契訂立時的建築物狀況；換言之，若要興建地契要求並不相符的「房屋」，尤以需要進行加高，必須經過改契和補地價的程序，方能展開重建。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，根據最新的作業備考，「房屋」若要參照政府租契訂立時的情況，一般也會被理解為低層建築物，若要重建成樓高二、三十層的商住大廈，也不再符合「房屋」的定義；發展商日後如要併購這些舊樓地皮進行重建，極可能需要補地價，導致發展收購成本增加，最終會降低收購價，大大減慢重建的步伐。
他指出，很多早年出的政府租契，都有類似「房屋」的發展限制，在九龍城、土瓜灣、深水埗等舊區地皮尤其普遍。資料顯示，南角道項目一帶土地的地契，是在六十年代相繼訂立，因持有土地的業主當年與當局換地後獲得彈性，可以在地段內興建不超過二十間房屋，而有關地段其後確實建成二十幢中式房屋。地契上因此註明「不可超過一間房屋」規定，以反映每幅分割土地當時所建的房屋數目。
但陳超國認為，自當局推出不同「辣招」抑壓樓市後，市區重建步代已顯著減慢，當局現時再針對該類地盤更新相關作業備考，影響更為深遠。他認為當局絕對有權因而現時樓市的環境，對有關政府地契的限製作出較寬鬆的詮釋
2014-06-26