2014-06-26
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
這天有人問唐榮，細價樓為何如此熾熱？唐榮即時回答說，因為400萬元以下還可以承造9成按揭，買得爽快、追價也追得爽快。
撇除資金充足買入細價樓作長線投資用途的人士不說，作為上車目標的細價樓，近期的破頂成交包括：
˙牛頭角得寶花園，實用面積282平方呎（建築面積395平方呎），可以遠望維港景，以360萬元易手，實用面積呎價12,766元，以呎價計屬屋苑呎價歷史新高，以樓價計則平歷史紀錄。
˙淘大花園開放式連平台戶，以357萬元沽出，呎價達1.4萬元，實用面積255平方呎（建築面積345平方呎），屬開放式間隔，單位擁百多呎平台，屬呎價新高。
˙沙田第一城，實用面積284平方呎，成交價378萬元，實用平方呎價13,310元，呎價創屋苑歷史新高。
400萬以下按9成 買家敢追價
為何愈搶愈高？其中一個原因是造9成按揭，以沙田第一城計算，假設單位原本市值360萬元，如果只能造7成按揭，360萬元首期要準備108萬元，搶上378萬元，亦即追價18萬元，首期升至113.4萬元，亦即資金要增加5.4萬元左右。
由於400萬元以下單位一般可做9成按揭，360萬元原本首期是36萬元，即使搶上378萬元，追價18萬元，首期是37.8萬元，首期僅增加1.8萬元。換言之，與無法承造9成按揭的單位相比，400萬元以下首期所需資金較少，同樣追價產生的首期上升金額亦較少，對準買家來說自然「勇」於買入。而且，轉化成20年每月供款的影響亦有限。
低價一手樓成交少 僅約兩成
另一個典型原因是500萬元以下一手新盤，以成交宗數計愈來愈少（或處於較低水平），資料顯示今年截至6月23日共有6,157宗一手成交登記，當中涉及500萬元以下的一手成交大約有1,661宗，佔總數的27%，似乎已連續多個月低於去年有關水平（附圖）。唐榮翻查地產頻道ps.hket.com的一手成交，所謂500萬元以下一手新盤，不少是400萬元至500萬元左右的價位，當一手欠缺400萬元以下的供應，準買家只能集中在二手市場爭搶。
細價樓當旺還有不少因素，包括不少人選擇買入收租，回報率較中上價物業高，投放資金亦較少，用家之外多了一批投資者爭盤、暫時未有新居屋吸納市場對400萬元以下單位的需求、樓價不斷上揚可負擔能力變弱，更多準買家只能選擇400萬元以下單位或更多單位跳升至逾400萬元的水平……
寄望發展商在今年餘下時間大量推售500萬元以下新盤並不容易，不過，如果二手上車盤全面升穿400萬元水平，無法承造高成數按揭，會否成為細樓價上漲的最大阻力？