2020-05-26
經濟日報
政府近日公布「土地共享先導計劃」申請詳情，為期3年至2023年5月5日。政府就計劃作出3項調整，包括將項目中公營及私營房屋分兩個獨立地盤處理，取代「混合發展」方式，補地價時限亦延長至最多24個月等。政府表示土地共享先導計劃涉私人土地總數上限為150公頃，同時公布委任10人顧問小組成員，為計劃運作及每宗申請提供意見，任期為3年半。
根據發展局的資料，每宗新界農地發展參與項目，新增用地總樓面須不少於5萬平方米，及最少額外1000個50平方米住宅單位。另外新增樓面最少70%撥作公營房屋或「首置盤」，其餘土地供發展商建私樓。計劃亦作出3項調整，包括項目透過分割土地方式，把公營及私營房屋分為兩個獨立地盤，取代以同一幢大廈作公私營房屋的「混合發展」方式。當局表示此舉可清晰劃分日後管理及維修責任。
土地共享先導計劃 可望加快供應
現時很難評估「土地共享先導計劃」的成效，但這計劃對有土地儲備及農地在手的發展商有一定吸引性，希望政府真的可以盡快審批「土地共享」項目，預料發展商可以把手上的農地與政府共同發展，這可加快房屋供應及釋放土地價值。但在補地價的層面上要有機制及「公平公開」，以釋除市民的疑慮。私人發展商參與也可加快「起樓速度」及「商業發展」。因提供住宅及基建外，亦需發展商業及地區經濟，而在發展公營房屋的道路上，也不可能單靠政府去實行及興建。
許多市民了解「土地及房屋」是香港「重中之重」的問題，筆者估計2020/2021政府財政年住宅供應約15,000至17,000伙，比2017/2018高位的25,500伙下跌約30%。賣地由政府主導，但賣樓由發展商主導，因應市況推盤。因現時「貨尾」及未來新盤仍多，「經濟轉差」及「疫情」影響下，去貨相對慢而市場亦需時吸納，所以「起樓及落成會放慢」。
估計今年住宅供應、施工量及落成量都會很難達標，自去年下半年「社會運動」開始已持續向下，加上「疫情」、「經濟衰退」及「空置稅」等因素，估計今年亦不會達標，但不會因供應或落成量少而推高樓價，始終現時經濟不景氣會影響購買力。近日疫情好像有穩定迹象，估計發展商會在五月起陸續推盤，但主力以「中小型單位」及「民生盤」為主。相信各大發展商不會急於大量推售單位，會比較「重價不重量」。筆者亦估計發展商會減少「納米樓」的設計，預期2至3年後「納米單位」會減少。
估計「疫情」對今年供應有影響，發展商持觀望態度，今年全年落成量或會進一步下滑，而考慮到部分原先作私人發展的土地轉作公營房屋發展。由於長線供應不足，所以估計今年是關鍵的一年。估計「新界北」會是繼「啟德」之後的主要土地供應來源。估計未來數月政府賣地持續緩慢，建議政府盡早確立時間表，並開始進行諮詢和作出全盤規劃。由於2023年後的供應是「大問號」，中長遠供應有賴新增土地何時到位，而許多建議及發展區需要改土地用途或平衡許多持份者，因此未必能在短時間內釋放這類土地。希望政府成立專責部門以維持長遠的執行力度。
撰文 : 林浩文 萊坊執行董事及估價及諮詢主管