2014-06-25
明報
【明報專訊】自2004年起租用旺角朗豪坊已有10年的UA戲院，將於下月底租約期滿後遷出，戲院舖位將由黃百鳴旗下天馬娛樂（8039）租用。土地註冊處資料顯示，天馬娛樂簽訂的10年長租約，新租每月高達480萬元以上，連同其後每年加租2%，10年租約總值料逾6億元，加上廣告等收入分成，可謂天價租務成交。與2004年時UA舊租每月僅約50.5萬元比較，加上連同兩成營業額分成等，月租共約120萬元，10年租金加幅最少3倍。
伴隨港人走出經濟谷底、將成集體回憶的朗豪坊UA戲院，亦是去年票房之冠，按年營業額逾1.1億元，折合每月逾900萬元。不過，這間UA龍頭戲院即將搬走，取而代之的是近年拍攝不少中港合拍片、積極攻入內地市場的黃百鳴旗下天馬娛樂。若以該戲院現約有1122個座位、每張戲票平均約100元計算，每月需賣4.8萬張戲票，即每日賣約1600張票才足以夠交租。
月賣5萬票 才夠交租
新租約的首12個月基本租金為483.3萬元，其後每年加幅2%，至第10年基本租金加至每月577.6萬元，另須加上營業額分成，包括特許權收入12%及銀幕廣告收入38%。此外，若每月票房收入38%及銷售收入12%的總和，減去基本月租後為正數，則須再支付該筆分成。若與去年UA月租約240萬元比較，1年間租金加幅亦達1倍。現時朗豪坊商場是由冠君產業信託（2778）持有。
票價增速遠不及租金
不過，最近10年間的戲票加幅，卻未有跟上租金加幅，2004年UA每張戲票賣約45至60元，現時則加至約90至125元，加幅雖已達1倍，但與該舖10年加3倍的租金加幅，仍有一段差距。
此外，是次天馬的新租約亦有一項少見的租賃條款，列明租約開始1年之後，任何連續6個月的平均票房收入，不得少於根據承租前12個月票房釐定的目標金額，若未能達標，租客須在緊接的6個月整改，如果仍未達標，業主有權發出6個月書面通知後，於3個月內終止租約。即天馬的票房收入，若與UA去年每月平均逾900萬元相差太遠，就有可能會被業主趕走。
嘉禾租奧海城 月租105萬
本報翻查資料，鄰近的奧海城由嘉禾去年起承租的The Sky戲院，亦簽訂8年長租約，不但基本月租105萬元較朗豪坊為低，分成方法亦相對寬鬆，包括票房收入25%及銷售、廣告等收入12%，但若上述收入比例的總和不超過基本月租，則毋須支付分成。
而尖沙嘴THE ONE百老匯戲院，目前基本月租約90萬元，另加營業額約20%分成，若以該戲院每月營業額約480萬元計算，每月租金支出約186萬元，亦遠低於朗豪坊天馬院線的租金。
明報記者 麥穎