2014-06-25
經濟日報
欄名:網上智慧
剛性需求也許是支撑房地產的一個理由，但我個人以為這個理由很脆弱。
支撑房價的因素是甚麼？我認為首先是政府的宏觀經濟發展結構決定，對政府而言房地產的行業價值在於地價決定財政收入、房地產產業帶動力和貨幣政策對流動性的消化。
房屋不僅是居住 更是反通脹
對於國民而言，房地產的含義不僅僅是居住，更多的反通脹，因此，貨幣政策決定國民的房屋投資需求，在寬鬆的貨幣政策和穩定成長的通脹面前，刺激房地產需求，反之，則帶動房地產價格的下跌。以上是我個人觀察房地產行業發展而形成的個人觀點。
房地產的價格的政治經濟決定論我已經談過很多，這裏不複述。我想探討的是這樣一個猜測：所謂國民投資需求，會因為財富觀念的變化而變化。
就過去的15年，是中國房地產價格飛速增長期，是甚麼刺激國民投資房地產並且以瘋狂的負債方式去獲得房地產的收益？
我以為有幾個原因：之前說過的貨幣寬鬆和通脹刺激房地產的需求，迫使國民以房地產作為反通脹的主要手段；政府的費用來源和福利刺激政府成為房地產價格推動的主要力量，誘導國民進入房地產投資。
其次，1997年的住房制度改革，政府卸包袱，將住房的責任從自己轉化給國民，刺激了房地產的發展，也迫使國民產生房地產需求，這是制度紅利；房地產，已經成為金融體系中信用的度量尺度並從根本上形成中國的信用基礎，這使得銀行也成為房地產的客觀推手。
上述原因都是國民投資房地產刺激的外部因素，那麼，就國民本身的內部刺激動力在哪裏呢？
我以為是傳統的財富觀念，房屋尤其是土地，是中國人歷來儲備財富的重要手段和理念，但是，這個理念可能僅僅適用於60後之前最多是部分的70後，至於80後以後的財富觀念很可能會拋棄傳統的房屋土地財富觀念，這是決定中國房地產的未來的最重要的基礎。
過去的經驗證明，房地產是唯一一個很難被壟斷利益控制的私人財富方式，但是，隨着大數據時代的到來，房地產很可能是壟斷利益集團未來最大的蛋糕，也是國民財富再分配的最脆弱的部分，房地產價格的大幅度波動是符合壟斷利益集團的戰略利益的，這個地方雲集國民的主要財富，沒有理由不在這個領域動手掠奪。
因此，房地產存在剛性需求的觀念是一個腦袋僵化的思維方式的表達。沒有甚麼需求是剛性的，只有利益分配再分佩戴來財富的集中才是唯一的剛性需求。
【節錄自虹麓閒人文章，連結：http://blog.sina.com.cn/s/blog_3e6711ee0102eblx.html】