2014-06-25
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
早前國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，內地部分城市由於庫存壓力大，加上近期市場預期不明朗，購房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優惠，導致樓價下降。
根據中原地產市場研究部統計數據，截至本月20日，北京市住宅庫存達80,844套，為去年初跌破8萬套水平後再次回升，創近18個月新高。中原數據顯示，截至20日，北京市期房（樓花）住宅和現房住宅的庫存分別為46,117套和34,727套，合計庫存80,844套，而今年春節後，北京樓市住宅庫存為約5.5萬套，這意味着近4個月庫存快速上漲約2.5萬套，新盤數量增幅達45%。
新盤湧現 北京庫存增價受壓
換言之，撇開限購令、樓按限制等等，促使內地樓市降溫的其中一個重要原因，還是新盤，除了數量增加之外，增速亦相當重要，短期而大量湧現的新盤庫存，才能引動發展商促銷，導致樓價下降。
特首梁振英昨日提出他第二年的「施政滙報」，提到房屋政策方面，政府實施長遠房屋策略，增加中長期的土地和房屋供應，同時管理需求，有效遏止樓價上升，扭轉近年來市民認為樓價只升不跌的心態。滙報中的確提出了不少中長期供應數字，但不少還是阻礙重重，如新界東北，一些更是頗長期計劃，能夠化成短期的一手供應仍相當不足，如果與北京的暴增庫存量比較，本港一手供應速度還是讓人受不了的「慢」！
港庫存年增5千伙 未追上高位
附表是運輸及房屋局一手供應數字，最新截至今年3月底，未來3、4年可提供的私人住宅單位數目為7.2萬伙，績效理想嗎？依照運房屋數字，有關數據最早的數字是2004年第三季，當時私樓庫存達7.3萬伙，換言之最新數字、還未追上有統計以來的高位。與2013年同期比較，花了一年，私樓庫存增加的數量有5,000伙或7.5%。
若與2010年同期低點5.5萬伙比較，庫存增加1.7萬伙或31%，不過卻花了超過4年時間，與北京高速上升的時間與數量比較，顯然有極大差距。
更多土地供應 方能產生壓力
如果翻看9年同期變化，更可以看到有4個年份出現縮減，5個年份出現增加，而且以2008年金融海嘯後衝擊最大，政府不急於供應土地、發展商減緩買地、停建地盤或減慢建屋進度等等，最終導致庫存縮減，高峰時按年減少7,000伙（2010年），毫無疑問，亦是促成過去數年樓價飛漲的其中一個原因。
市場不斷吸納消化新盤，要取得較大量的庫存上升，不管發展商賣不賣樓、不管一時某刻樓市氣氛欠佳一手銷售遜色，增加庫存最有效方法還是要製造更大數量的土地供應由私人發展商承接，讓土地在一定時間內興建發展，才能讓有關的一手供應出現明顯上升，才有機會讓庫存數字增加，對銷售、定價產生壓力。