2019-08-22
經濟日報
二手樓價指數連跌3周，不少指標屋苑價格開始跌穿支持位，受新盤低價搶客、銀行加息及失業率上升等負面因素籠罩下，相信短期二手樓價易跌難升。
嘉湖連錄兩房跌穿500萬
受社會爭議事件影響，近期二手市場價量齊跌，中原城市領先指數CCL，最新報188.22點，按周跌0.11%，指數連跌3周，屬於今年首次。近日多個屋苑跌穿支持位，以天水圍嘉湖山莊為例，8月份連錄數宗兩房單位造價跌穿500萬元個案，其中翠湖居6座低層E室，實用面積448平方呎，4月放盤開價575萬元，至近兩個月社會動盪，減至500萬元仍無人問津，最終再減至485萬元易手，累減90萬元。
不少地產代理預期，當二手屋苑造價跌穿心理關口，購買力自然會出動。不過，購買力仍未湧現，主要有兩大因素拖慢二手樓市復甦。其一，發展商紛紛以低市價推盤，以荃灣映日灣為例，最平單位折實價381萬元，比同區二手屋苑更吸引，雖然項目收票近9,000張，表面上會有大量向隅客回落二手市場，但實際上該批準買家以新盤價格來衡量二手樓價，除非二手業主作出極大讓步，否則向隅客寧願轉投其他新盤。
其二，近日美國聯儲局減息，但是香港多間銀行卻反而變相加息0.1厘。表面上加息0.1厘，每100萬貸款僅多供51元。
二手屋苑吸引力遜一手
不過，要留意的是，當銀行加息0.1厘，至2.475厘後，要通過銀行壓力測試，難度亦相對提高，上車意慾難以提振，二手屋苑吸引始終不及一手樓。
另外，面對本港經濟增長不斷放緩，今年第二季僅0.5%，受中美貿易戰及社會爭議事件影響，失業率結束14個周期以來的不變紀錄，升2.9%，置業人士入市心態變更加審慎，對二手樓價構成壓力。
撰文 : 黎煥成