2014-06-23
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
踏入6月中旬，暑假進入倒數階段，樓巿亦將屆傳統租務旺季。
觀乎過去數年，租金持續上行，自2009年以來更錄得5連升，惟隨着巿場落成量飈升，年內多個新盤排隊入伙，租盤供應湧現，普遍投資者為免丟空單位會影響租金回報，往往寧願略為調低叫租，此舉難免對同區租金構成壓力。
樓盤新供應 集中新界
政府預測今年落成量逾1.7萬伙，創下10年新高，當中新界區預計佔逾萬伙，超過6成，較去年伙數亦見大增，而九龍區及港島區都有超過3,000伙落成，新供應集中新界區，換句說，該區租金自然首當其衝受壓。
而去年新界區空置率低，意味該區不論是賣盤還是租盤，俱見盤源緊張，故帶動去年租金仍錄升幅，惟值得注意的是，去年底整體空置率創新低的情況下，細單位物業卻見回升，估計今年底整體空置率亦有機會掉頭回升，其中新界區預計有逾萬個單位落成，並涉及較多細單位，空置率回升幅度或會較高，意味租金水平將最為受壓。事實上，按年租金自今年2月開始已見跌勢，租金持續回軟，今年首4個月累計跌幅約0.5%，加上今明兩年私樓落成量大增，料對未來租金造成壓力。
租金升幅 數據未反映
另一方面，租金下調對通脹料會帶來紓緩作用，早前政府統計處公布，今年4月份綜合消費物價指數按年上升3.7%，升幅放緩至去年3月份以來新低，當中私人房屋租金升幅則為5.7%，亦較3月升幅為少。由於消費物價指數內私人房屋每月租金支出包括新訂租約、續訂租約及現行租約之租金資料，而部分租約估計為早於半年前，或遠至一年前已簽訂，因此近期租金調整情況實際上並未能完全於最新通脹中反映出來。
若將消費物價指數內私人房屋租金按年變化，與「租金走勢圖」按年變化比較亦有相近似走勢。由於近年租金走勢平穩並呈下調，按年升幅已顯著收窄，甚至出現跌幅，相信未來消費物價指數內私人房屋租金的按年升幅亦會放緩，由於租金為計算通脹佔有一定比重，料租金走勢下調對通脹將會帶來紓緩作用。
內地生需求 撑起租務
事實上，租金已橫行一段時間，影響通脹變化的租金部分料有所放緩，若未來通脹上行壓力溫和，但若息率上升，負利率情況將進一步收窄。
然而，租金縱下調，惟在海外及內地留學生居港實際需求支持下，短期租金急瀉機會不大。事實上，一向受內地生及家長青睞的個別地區屋苑，其租金走勢仍可看高一線，如沙田第一城抗跌力較強，期內租金仍然保持升幅。而隨着旺季將至，租賃需求較大的屋苑租金料將維持強勢。